Agent immobilier / Mandat apparent

Cass. Civ. I : 31.1.08
N° de pourvoi : 05-15.774

On sait qu’une personne peut se trouver engagée par un mandataire apparent, c’est-à-dire quelqu’un qui n’avait pas reçu d’elle un pouvoir de représentation, mais dont le comportement a pu de façon légitime induire le tiers en erreur sur ce point.
Dans le domaine immobilier, le tiers peut être un locataire ou un acquéreur. Dans le domaine des transactions immobilières, la théorie de l’apparence pouvait trouver à s’appliquer généralement non pas en cas d’absence de mandat, mais en cas d’absence de clause autorisant expressément l’agent immobilier à engager son mandant (le vendeur). En effet on rappellera que le mandat donné à un agent immobilier, régi par les dispositions d’ordre public de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application, est un mandat d’entremise consistant à la fois en la recherche de clients et la négociation ; il ne permet pas au professionnel de conclure le contrat de vente au nom et pour le compte du vendeur, à moins qu’une clause du mandat l’y autorise expressément.
Dans cet arrêt promis à la publication dans son rapport annuel, la Cour de cassation exclut l’application de la théorie de l’apparence pour les transactions immobilières soumises à la loi Hoguet. Si l’agent immobilier signe un compromis de vente avec un acquéreur, alors que le mandat ne contient pas la clause exigée par la loi, l’acquéreur, qui se heurte au refus du vendeur de conclure la vente ne pourra pas faire appel à la théorie du mandat apparent pour « sauver » son opération.
Aussi afin de ne pas risquer d’être déçus ultérieurement, on peut inviter les acquéreurs qui se voient proposer la signature d’un compromis avec le seul agent immobilier à bien vérifier le pouvoir de l’intermédiaire, lorsque celui-ci se présente comme mandataire d’une partie.