Agent immobilier / Droit à indemnisation / Responsabilité délictuelle de l'acquéreur
Cass. Ass. plén. : 9.5.08
N° de pourvoi : 07-12.449
On se souvient que la première chambre civile de la Cour de cassation (Cass. Civ I : 27.4.04) avait jugé que dans la mesure où la commission prévue au mandat n'était pas due par l'acquéreur, l'agent immobilier ne pouvait se prévaloir d'un quelconque préjudice à son encontre. Plus précisément, l'acquéreur qui avait commis une faute ne pouvait être condamné au paiement de dommages et intérêts. Cependant, sur renvoi après cassation, la Cour d'appel avait condamné l'acquéreur à des dommages et intérêts. Devant cette condamnation, l'acquéreur a de nouveau engagé un pourvoi devant la Cour de cassation. Ce pourvoi a fait l'objet d'un examen par l'assemblée plénière. Dans cette décision, la plus haute formation de la Cour de cassation se prononce très clairement en faveur de la responsabilité délictuelle de l'acquéreur fautif qui prive l'agent immobilier de son droit à commission. Dans ce cas, l'agent immobilier ne bénéficie pas d'un droit à commission (droit régi par les exigences de la loi Hoguet) mais d'un droit à indemnisation.
En l'espèce, pour tromper l'agent immobilier, l'acquéreur s'était présenté au professionnel sous un faux nom pour visiter un immeuble et identifier le vendeur. Il avait ensuite et sous son vrai nom conclu la vente directement avec le vendeur sans le concours de l'agence immobilière. L'agent immobilier s'était vu privé de sa commission alors que c'était par son entremise (et à une époque où il était titulaire d'un mandat du vendeur) que l'acquéreur avait été mis en rapport avec le vendeur.
La Cour juge que, même si au plan contractuel, l'acquéreur n'est pas le débiteur de la commission, il doit réparer le préjudice résultant pour l'agent immobilier de la privation de la commission. Dans cette affaire, le montant du préjudice a été fixé au même montant que la commission prévue dans le mandat.