Résidence avec services / Charges / Association

Cass. Civ. III : 20.12.06

A côté des copropriétés dites " classiques ", dans lesquelles la gestion des parties communes est la seule préoccupation, se sont développées les " résidences avec services ". Il s'agit de copropriétés dans lesquelles les services à la personne sont prépondérants (restauration, nettoyage, blanchisserie…), comme le plus souvent les résidences pour personnes âgées.

Dans ces copropriétés, les services peuvent être assurés par du personnel que la copropriété engage directement ou par des prestataires de service avec lesquels la copropriété conclue des conventions.

Ces deux modes de fourniture de services ont été validés par la loi du 13 juillet 2006 (loi ENL) avec la création du statut spécifique des résidences services en copropriété.

Dans un cas comme dans l'autre, les copropriétaires ont à assumer les charges fixes du service (par opposition aux prestations individualisées), au même titre et dans les mêmes proportions que les charges entraînées par les services collectifs et les équipements d'éléments communs dans une copropriété classique. Les copropriétaires ne peuvent pas se dispenser du paiement de ces charges, sauf à obtenir la suppression de ces services spécifiques. La suppression des services qui ne pouvait jusque là être obtenue qu'à l'unanimité a d'ailleurs été facilitée par la loi ENL. Elle peut désormais être décidée à la majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des voix (majorité de l'article 26), ou, lorsque la majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés s'est prononcée en faveur de la suppression du service, à cette même majorité au cours d'une seconde assemblée. A défaut d'être obtenue en assemblée générale, la suppression peut même être demandée en justice sous certaines conditions.

Mais la fourniture de services peut tout aussi bien s'effectuer en dehors du cadre de la copropriété par le biais de l'adhésion de chacun des copropriétaires à une association. Ce sont les conséquences de ce dernier système que le présent arrêt permet de rappeler.

Lorsque les services sont fournis par l'intermédiaire d'une association à laquelle adhèrent individuellement les copropriétaires, chacun des adhérents peut renoncer à faire partie de l'association à tout moment et cesser de payer sa cotisation.

En effet, et c'est ce que rappelle ici la Cour de cassation, nul ne peut être tenu d'adhérer à une association ou d'en demeurer membre et le fait pour l'adhérent de cesser de payer les cotisations témoigne de sa volonté de ne plus faire partie de l'association. C'est beaucoup plus confortable pour le copropriétaire qui n'est pas contraint de financer la fourniture de ces services tant que l'ensemble des copropriétaires n'a pas renoncé aux services, mais cela peut aboutir à la suppression des services si le nombre des personnes qui restent adhérentes ne suffit plus pour que l'association continue à fournir les prestations.