Délai de préavis / Insalubrité / Non décence

Cass. Civ. III : 2.5.07 ; CA Chambery : 23.1.07 ; CA Rennes : 18.5.06 ; CA Metz : 12.5.05

Plusieurs décisions de Cour d'appel ont admis que le locataire pouvait être déchargé de l'obligation de respecter un préavis de départ s'il était en mesure de rapporter la preuve de la non décence ou de l'insalubrité du logement. La Cour de cassation confirme cette nouvelle orientation dans une décision toute récente.

Cass. Civ. III : 2.5.07
Sur le fondement d'un manquement grave du bailleur à ses obligations, le locataire peut être dispensé de son préavis : ainsi le locataire n'est pas redevable d'un préavis dès lors qu'il quitte son logement en raison d'une coupure de l'alimentation en eau qui s'est prolongée sur plusieurs mois (avril à juin), alors que le bailleur s'était engagé à rétablir l'alimentation en eau par décision de justice du mois de mai.

CA Chambéry : 23.1.07
Le locataire est dispensé de respecter un préavis de départ de trois mois en cas de logement insalubre. En l'espèce, le logement a été rendu inhabitable par la faute du bailleur, qui a décidé de cesser l'approvisionnement en fioul et de débrancher les câbles d'alimentation électrique de la maison, en raison du non paiement des charges par le locataire.

CA Rennes : 18.5.06
A la suite d'une visite de la DASS ayant permis de relever de nombreuses infractions entraînant un relogement des locataires en HLM, les premiers juges ont à bon droit, considéré que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent. La cause de l'insalubrité du logement consistait notamment dans l'absence de fenêtre dans l'une des chambres, l'existence d'infiltrations d'eau parasite, l'installation électrique dangereuse et le défaut de fonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée occasionnant une importante humidité et une aération limitée.

Le logement a, semble-t-il, fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité avec interdiction d'habiter et de louer. Compte tenu de ces circonstances, le bailleur ne peut prétendre au préavis de trois mois en application de la loi du 6.7.89 (art.15-1 al.2)

CA Metz : 12.5.05
Les locataires sont en droit de quitter les locaux loués sans avoir à respecter le délai de préavis de trois mois, dès lors que l'insalubrité du logement a été constatée par un expert et par les services de la police municipale, qui ont relevé l'urgence des travaux de remise en état. En l'espèce, malgré les nombreuses réclamations en ce sens, le bailleur est resté passif. De plus, le couple de locataires fournit un certificat médical, selon lequel l'état de santé de la femme est affecté par l'insalubrité des lieux. Les locataires ayant payé leur loyer jusqu'à leur départ, ils sont en droit de demander restitution du dépôt de garantie.