Contrat de vente / Retrait du permis de construire

Cass. Civ. III : 23.5.07

Le retrait d'un permis de construire après la signature d'un acte authentique de vente d'un terrain n'a pas d'incidence sur le consentement de l'acquéreur.

Un contrat de vente d'un terrain avait été conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire. Ce dernier obtenu, les acquéreurs ont signé l'acte authentique, sans toutefois que le permis ne devienne définitif.

Peu de temps après, le terrain situé en zone inondable a souffert d'une crue du cours d'eau voisin, le maire a alors retiré le permis.

Les acquéreurs invoquent la nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles : en effet, l'obtention du permis de construire était une condition nécessaire à la conclusion du contrat de vente. Mais encore fallait-il savoir à quel moment précis se placer pour considérer cette condition remplie.

Pour la Cour d'appel, le retrait du permis de construire provoquait l'annulation rétroactive de l'acte, car il confirmait le caractère inconstructible du terrain (or, cette caractéristique était déterminante pour les acquéreurs). Avec prudence, la Cour d'appel reprenait certaines jurisprudences ayant accepté la rétroactivité de l'acte dans des faits similaires : l'annulation d'un contrat de vente avait ainsi notamment été admise après le retrait du permis pour illégalité, en considérant que du fait de l'annulation rétroactive de l'acte, l'inconstructibilité du terrain existait au moment de la vente (Cass. civ. III : 13.2.99).

Or, pour la Cour de cassation, les actes postérieurs ne doivent pas être pris en compte. Elle considère en effet que " la rétroactivité est sans incidence sur l'erreur, qui s'apprécie au moment de la conclusion du contrat ". Dans ces conditions, le consentement ne pouvait être vicié, puisque le permis de construire avait été obtenu (impliquant à ce titre la constructibilité du terrain) au jour de la conclusion de l'acte.

Les acquéreurs ont également recherché la responsabilité des notaires pour manquement à leur obligation de conseil. Alors même que ceux-ci avaient fait signer aux acquéreurs une fiche de " renseignement d'urbanisme ", annexée au contrat, leur rappelant que le terrain était situé en zone inondable, les notaires ont pourtant manqué à leur devoir de conseil en omettant d'éclairer leurs clients sur les risques qu'ils encouraient avant que le permis de construire n'ait acquis un caractère définitif.

C'est le raisonnement que retient la Cour de cassation qui renforce une nouvelle fois le devoir de conseil des notaires.