Contrat de vente / Défaillance / Condition suspensive

Cass. Civ. III : 28.3.07

L'avant-contrat de vente immobilière (promesse unila-térale ou compromis) peut être assorti de conditions suspensives (obtention de prêts, du permis de construire), pour permettre aux parties de fixer immédiatement les éléments de leur accord sans être sûres de pouvoir exécuter l'opération envisagée.

La condition est un événement futur et incertain dont dépend l'existence même de l'obligation (code civil : L.168 et L.181).

Quand la condition suspensive est-elle défaillie et quels sont ses effets ? Si la condition est soumise à un délai, elle est censée défaillie lorsque le délai est expiré sans que l'événement soit arrivé. Si les parties n'ont pas prévu de terme fixe, la condition peut toujours se réaliser et elle ne sera censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas, cette situation étant soumise à l'appréciation des juges du fond (code civil : L.176). La non réalisation de la condition entraîne la caducité de l'avant-contrat qui est censé n'avoir jamais existé.

La jurisprudence n'avait cependant pas jusqu'ici appliqué rigoureusement ces solutions. Ainsi, malgré l'indication d'un terme fixe de réalisation, elle s'est référée à l'intention des parties pour décider du sort de la condition suspensive et de ses conséquences, considérant parfois que le délai indiqué n'était qu'indicatif (Cass. Civ III : 9.6.71 et 14.1.87).

Dans l'arrêt du 28 mars 2007, la Cour de cassation applique l'article L.176 à la lettre : le terme fixe ne peut être sujet à interprétation. Si, à la date d'échéance du délai, il ne peut être justifié de la réalisation de la condition, celle-ci doit être regardée comme défaillie, ce qui entraîne la caducité de la vente.