Charges / Action en nullité / Action en révision

Cass. Civ. III : 19.12.06

Il existe deux actions qui peuvent aboutir à une remise en cause de la répartition des charges entre les copropriétaires :

• La première permet à un copropriétaire dont la part de charges correspondant à son lot est supérieure d'un quart à celle qu'il devrait payer en application des critères légaux de répartition, d'obtenir la révision de la répartition (ou si, inversement c'est celle d'un autre copropriétaire qui est inférieure de plus d'un quart à ce qu'il devrait payer).   
• La seconde est celle visant à remettre en cause la répartition de charges au motif qu'elle n'est pas conforme aux critères légaux de répartition qui sont d'ordre public.

On parle, dans cette seconde hypothèse, d'action en nullité de la répartition des charges.

Contrairement à l'action en révision qui est enfermée dans des délais très stricts, l'action en nullité de la répartition des charges semble pouvoir être exercée à tout moment, cette action ayant vocation à faire constater l'illégalité de la répartition. Mais pour que cette action aboutisse, encore faut-il que les bases mêmes de la répartition soient contraires à la loi.

Pour mémoire, les principes légaux de répartition des charges de copropriété diffèrent selon le type de charges.

Les charges générales sont réparties proportionnellement à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs des parties privatives. Les charges spéciales relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun (ex : ascenseur, chauffage central, vide-ordures) sont réparties en fonction de l'utilité " objective " de ces services, appréciée par rapport à chaque lot.

Alors que l'action en révision permettrait de contester une répartition des charges ne respectant pas les principes de répartition ou simplement " erronée " en raison d'une erreur de calcul ou de l'application d'un mauvais coefficient, l'action en nullité ne peut reposer que sur la non-application des principes de répartition légaux.

La Cour de cassation rappelle que, c'est au copropriétaire qui souhaite agir sur le fondement de l'action en nullité de démontrer que les critères de répartition de la loi ont été méconnus. Et il ne suffit pas pour cela de démontrer un écart entre les quotes-parts de charges, telles qu'elles sont prévues par le règlement de copropriété et celles auxquelles on aboutirait en effectuant une répartition conforme à la loi. En effet, elle considère que la valeur relative de la partie privative a bien été fixée selon les critères légaux lorsque l'écart entre les quotes-parts prévues et celles qui devraient s'appliquer ne résulte que d'une erreur d'appréciation de la superficie du local. Dans cette hypothèse, les critères légaux, de répartition n'ont pas été méconnus mais ils ont été en quelque sorte mal appliqués.