VEFA / Vices apparents / Clause de non-garantie

Cass. Civ. III : 15.2.06

Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction apparents (CCH : art.L.261-5). La clause insérée dans l'acte de vente limitant la garantie du vendeur aux seuls vices apparents dénoncés dans le mois suivant la prise de possession est-elle licite ? La Cour de cassation dans l'arrêt du 15.2.06 répute cette clause non écrite. Elle est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L.261-5 du CCH. Le vendeur ne peut en effet être déchargé des vices apparents qu'à compter de la plus tardive des deux dates.

Lorsque l'immeuble est en construction, l'acquéreur ignore la date exacte de réception. Une telle clause, souscrite à ce stade ne permet pas à l'acquéreur d'appréhender la situation, et constitue une renonciation anticipée à se prévaloir de la garantie des vices apparents. La clause pourrait être valable en cas de signature de l'acte authentique de vente postérieurement à la réception. Dans ce cas, le vendeur ne sera en effet plus tenu des vices apparents que pour le mois suivant la prise de possession.