Pouvoirs d'administration du syndic / Etat parasitaire

Cass. Civ. III : 4.1.06

Dans le domaine de l'administration, de la conservation et de l'entretien de l'immeuble, le syndic dispose d'un pouvoir d'initiative. A ce titre, il peut décider et agir seul, sans demander l'autorisation de l'assemblée générale, ni l'avis du conseil syndical.

Un syndic moyennant un forfait annuel de 91,47 € faisait établir un état parasitaire tous les trimestres. Un des copropriétaires entendait faire juger qu'il ne revenait pas au syndic, au titre de son pouvoir d'administration et d'entretien de l'immeuble, de commander ce document qui n'est exigé qu'en cas de vente d'un appartement, sauf à justifier que l'immeuble présentait des risques sérieux d'infestation. Les arguments du copropriétaire ne sont pas retenus par la Cour de cassation.

Le syndic n'avait pas à demander l'autorisation de l'assemblée générale dans la mesure où, la loi du 8 juin 1999 rendant obligatoire la production d'un état parasitaire de moins de trois mois sur les parties communes à l'occasion de la vente d'un lot, le syndic intervenait dans le cadre de son pouvoir d'administration de l'immeuble.

Par ailleurs, il ne pouvait se voir reprocher un excès de prudence. L'immeuble était situé dans une zone à risque. La réalisation fréquente de l'état parasitaire pour un coût modique permettait au syndic une action immédiate en cas d'infestation des parties communes. En agissant ainsi, le syndic respectait son obligation de pourvoir à la conservation de l'immeuble.

L'ordonnance du 8 juin 2005 prévoit qu'en cas de vente de locaux situés dans une copropriété, l'état parasitaire porte exclusivement sur la partie privative du lot.

Cette jurisprudence sera-t-elle transposable à l'avenir ?

On peut penser que l'argument selon lequel, dans les immeubles situés dans une zone à risque l'établissement régulier d'un état parasitaire à un coût modique permet au syndic d'agir immédiatement en cas d'infestation et relève donc de son pouvoir de conservation, restera recevable.

L'arrêt mérite également d'être souligné dans la mesure où il affirme que l'état parasitaire, relatif à la vente d'un lot de copropriété doit concerner non seulement les parties privatives mais aussi les parties communes.

Jusqu'à cette décision, un certain nombre de professionnels considérait que l'état parasitaire ne devait porter que sur les parties privatives du lot.

La réglementation relative aux termites (qui s'applique toujours dans sa version antérieure à l'ordonnance du 8 juin 2005) ne vise pas expressément les parties communes d'un immeuble en copropriété : la loi du 8 juin 1999 rend obligatoire dans les zones à risques, l'établissement d'un état parasitaire du " bâtiment ". Le décret du 3 juillet 2000 prévoit que l'état parasitaire doit indiquer les parties de l'immeuble qui ont été visitées et celles n'ayant pu l'être, sans mentionner quelles parties doivent être obligatoirement visitées.

La circulaire du 23 mars 2001 ne se prononçait que sur les parties privatives sans exclure expressément les parties communes.

Dans un courrier adressé à un député maire le 17 octobre 2001, le garde des Sceaux indique que l'état parasitaire ne doit porter que sur les parties privatives du lot, sous réserve de l'appréciation des tribunaux.

Pour l'heure, le copropriétaire qui vend un lot de copropriété devra fournir un état parasitaire concernant également les parties communes.

A défaut, il ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés au titre des termites.