Notaire / Obligation de conseil / Investissement locatif

Cass. Civ. III : 13.12.05

Les notaires sont soumis dans le cadre de leur activité à deux obligations essentielles : ils ont d'une part le devoir de s'assurer de l'efficacité des actes qu'ils instrumentent, et, d'autre part, celui d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets des actes qu'elles concluent.

La portée de cette obligation de conseil est extrêmement vaste comme l'illustre cet arrêt.

En l'espèce, un couple avait décidé d'acquérir en 1989 un lot de copropriété dans un immeuble à rénover dans le but de réaliser une opération de défiscalisation sous le bénéfice de la loi Malraux. Deux ans plus tard, ces personnes subissent un important redressement fiscal, redressement dont la légalité est confirmée par un tribunal administratif en 1995.

Suite à ce jugement, les acquéreurs du lot ont assigné le notaire ayant instrumenté l'acte de vente au titre d'un manquement à son obligation de conseil. Ils soutenaient que le notaire avait préalablement à la signature de l'acte authentique connaissance des motifs fiscaux qui les déterminaient à acheter et que l'officier public aurait dû les avertir des risques qu'ils encouraient.

En appel, la Cour avait jugé que le notaire n'avait pas à mettre en garde les acquéreurs sur la valeur des motifs qui les incitaient à acheter et sur les risques de leur entreprise et que le conseil fiscal relatif à l'opération incombait au promoteur de l'opération.

La décision de la Cour d'appel est censurée par la Cour de cassation. La Haute juridiction énonce que le notaire est tenu d'informer les parties sur la portée, les effets ainsi que sur les risques, notamment fiscaux, de l'acte auquel il prête son concours. Elle ajoute que l'obligation de conseil de l'officier public s'étend aux motifs sous-jacents qui motivent les parties à conclure lorsqu'il en a eu précisément et préalablement connaissance et que cette obligation de conseil ne saurait cesser du fait de la compétence personnelle des parties ou de la présence d'un conseiller à leur côté.

Par cet arrêt, la Cour de cassation affirme donc clairement que le notaire est tenu d'informer les acquéreurs d'un bien immobilier acquis en vue de la réalisation d'une opération de défiscalisation des risques de redressement éventuellement encourus lorsqu'il a connaissance de la motivation essentiellement fiscale de l'opération et que cette obligation présente un caractère absolu dans la mesure où la compétence du client ou la présence d'un conseiller personnel de celui-ci ne saurait dispenser le notaire de son devoir de conseil.