Inexécution des réparations locatives / Indemnisation du bailleur

Cass. Civ III : 25.1.06

Le locataire est tenu de répondre des pertes et des dégradations qui surviennent pendant la jouissance du logement. A défaut de respecter cette obligation, le bailleur peut le faire condamner à des dommages et intérêts. Concernant le principe même de l'indemnisation, la Cour de cassation dans une récente décision a affirmé que les dommages et intérêts ne sont alloués au bailleur qu'en présence d'une faute contractuelle du locataire résultant de l'inexécution d'un contrat, et d'un préjudice démontré par le bailleur et lié à la faute de son cocontractant (Cass. Civ. III : 3.12.03).

Une fois affirmé le principe - pas d'indemnisation sans preuve d'un préjudice - nous nous étions interrogés sur les conséquences de cette décision : remettait-elle ou non en cause les précédentes solutions apportées par la Cour de cassation sur les conditions de l'indemnisation ? Pour mémoire : l'indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution des travaux (Cass. Civ. III : 30.1.02). Le bailleur n'est nullement tenu à fournir les factures de travaux acquittées par lui, la production de simples devis suffit (Cass. Civ. III : 3.4.01).

La Cour de cassation vient de rendre une nouvelle décision sur cette question de l'indemnisation du bailleur (Cass. Civ. III : 25.1.06).

La Cour de cassation affirme que le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations et qu'il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe.

En l'espèce des réparations locatives étaient restées inexécutées, à la suite du départ d'un locataire, le bailleur avait demandé une indemnisation qui lui avait été refusée en appel aux motifs que les réparations les plus importantes relevaient de la responsabilité du bailleur et que la preuve de la créance n'était pas rapportée.

Cette solution reprend la position retenue par la Cour de cassation en 2002 : l'indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations.

Est-elle pour autant en contradiction avec celle rendue en 2003 ? Certains auteurs considèrent que cet arrêt rétablit la nécessité de rapporter la preuve d'un préjudice sans pour autant exiger l'exécution des travaux et s'inscrit ainsi dans la continuité de celui de 2003.

Pour d'autres, au contraire, il semble possible de déduire de cette décision que le préjudice du bailleur est caractérisé par la seule inexécution par le preneur des réparations locatives. Les références aux dispositions du Code civil (art.1142 : l'obligation de faire se résout en dommages et intérêts) conforteraient cette analyse.

Un éclairage de l'assemblée plénière de la Cour de cassation serait certainement le bienvenu.