Droit de préemption du locataire / Vente de l'immeuble divisé

Cass. Civ. III : 16.11.05

Le locataire ou occupant de bonne foi d'un local à usage d'habitation ou mixte bénéficie d'un droit de préemption lorsque la vente de son local est la première faisant suite à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie de l'immeuble par lots (loi du 31.12.75 : art.10).

Ce droit de préemption ne joue pas lorsque l'appartement vendu se situe dans un immeuble placé dès sa construction sous le régime de la copropriété ou lorsque l'immeuble est vendu en bloc.

Le présent arrêt, qui sera commenté dans le prochain rapport annuel de la Cour de cassation, précise que lorsque le propriétaire d'un immeuble fait établir un état descriptif de division et un règlement de copropriété et cède le même jour l'immeuble en son entier à une société d'investissement, cette dernière lors de la revente de l'immeuble par lots est tenue de purger le droit de préemption des locataires en place sous peine de nullité des actes de vente.

La Cour d'appel avait conclu au rejet de l'action en nullité des locataires, au motif qu'au regard de la chaîne des actes successifs, l'immeuble divisé avait été vendu dans sa totalité, en sorte qu'une première vente concernant le lot litigieux était intervenue et qu'en conséquence la revente du local loué étant la seconde vente après division, le locataire ne pouvait prétendre bénéficier du droit de préemption lequel ne vise que la première vente faisant suite à la division de l'immeuble.

La Cour de cassation censure l'arrêt d'appel car elle considère que la vente consentie par la société d'investissement constitue la première vente par lots postérieure à l'établissement de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété et doit donc donner lieu à préemption.

Concrètement, cette décision permet d'éviter toute fraude consistant à vendre dans son entier un immeuble préalablement divisé en lots à une société créée pour l'occasion laquelle aurait pu ensuite, se soustrayant ainsi au droit de préemption des locataires, vendre l'immeuble par lots aux acquéreurs de son choix.