Contrat de vente / Réticence dolosive et vices cachés

Cass. Civ III : 14.3.06 et Cass. Civ III : 26.4.06

Le vendeur d'un immeuble est tenu de la garantie à raison des défauts cachés du bien vendu qui le rendent impropre à l'usage auquel il est destiné, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acquéreur, s'il en avait eu connaissance, aurait renoncé à son achat ou aurait acheté, à moindre prix (code civil : art. 1625 et 1641).

Classiquement, le vendeur s'exonère à l'égard de l'acquéreur de la garantie des vices cachés.

Ce type de clause est toutefois privé d'effet lorsque le vendeur connaissait le vice et a manqué à son devoir d'information.

Ces deux arrêts apportent des précisions sur l'étendue de l'obligation d'information du vendeur d'un immeuble et sur la notion de vice caché.

• Dans la première espèce, un vendeur d'immeuble fournit à l'acquéreur, conformément à ses obligations légales, un état parasitaire concluant à l'absence de termites (dès l'acte sous-seing privé). Pourtant, la Cour de cassation prononce la nullité de la vente pour dol par réticence du vendeur : ce dernier n'a pas révélé à l'acquéreur que le bien objet de la vente avait été infesté par les termites dix ans auparavant et avait été traité à deux reprises.
  

Ainsi, nonobstant un état parasitaire négatif au moment de la vente, le vendeur conserve l'obligation d'informer son cocontractant de bonne foi et de ne pas receler des informations susceptibles de modifier la décision de l'acquéreur.

• La seconde espèce concerne un acquéreur qui, découvrant postérieurement à l'acquisition d'un bien la présence de vrillettes (vers à bois), demande la condamnation du vendeur au titre de la garantie des vices cachés. La Cour d'appel le déboute au motif que la présence de vrillettes ne peut constituer un vice caché dès lors que le vendeur a signalé à l'acquéreur, lors de la vente, la présence d'un trou dans le plancher dû à des vrillettes. Le vice dont l'acquéreur a eu connaissance est alors apparent, ce qui exclut la garantie du vendeur (code civil : art. 1642).
  

La question est celle de savoir si l'information donnée par le vendeur (en l'espèce la présence d'un trou dans le plancher) était suffisante pour que l'acquéreur en déduise l'existence du vice (à savoir des vrillettes dont la présence peut notamment être détectée par les trous très petits qu'elles font dans le bois).

La Cour de cassation répond par la négative. Elle estime que la présence signalée d'un trou dans le plancher ne permet pas à un acquéreur, n'ayant pas de compétence technique particulière, d'en déduire une infestation du bois par les vrillettes. L'acheteur n'avait donc pas nécessairement connaissance du vice.