Contrat de vente / Obligation de raccordement / Servitude

Cass. Civ. III : 23.11.05

Une servitude non apparente est celle qui ne se manifeste par aucun signe extérieur (Code civil : art.689), dont l'existence ne peut être décelée par une simple observation des lieux.

La garantie d'éviction (Code civil : art.1638) permet à l'acheteur qui découvre une charge ou une servitude non déclarée par le vendeur de demander la résiliation de la vente ou le versement d'une indemnité.

Par cet arrêt, la Cour de cassation considère que l'obligation de raccordement constitue, au sens de l'article 1638 du Code civil, une servitude non apparente dont le vendeur doit garantie à l'acheteur. Elle a ainsi permis à l'acheteur d'agir en garantie contre le vendeur malgré une clause de non-garantie et alors que l'acte stipulait que l'immeuble vendu était desservi par le tout à l'égout.

Pour que la garantie joue, la charge doit être préexistante à la vente, l'acquéreur ne doit pas en avoir eu connaissance au jour du contrat, et elle doit être de telle importance qu'il y a lieu de présumer qu'il n'aurait pas acheté s'il en avait eu connaissance. La jurisprudence a déjà admis que les charges occultes, même d'origine légale, doivent être garanties par le vendeur qui ne les aurait pas déclarées à l'acheteur, lorsqu'elles ne sont pas apparentes et ne découlent pas de la nature, de la configuration des lieux (Cass. Civ. III : 5.2.74). A la différence du vendeur, l'acheteur n'a pas toujours connaissance des servitudes administratives qui ne font que croître. Bien que créées par un texte législatif, leur aménagement relève directement de la collectivité publique qui les impose aux particuliers par des décisions spéciales que les acquéreurs peuvent légitimement ignorer.

Le présent arrêt en retenant que l'obligation de raccordement constitue une servitude non apparente confirme donc la tendance de la jurisprudence à considérer que l'origine légale de la servitude ne justifie plus nécessairement une présomption de connaissance par l'acheteur. La présomption s'attache davantage au caractère naturel de la servitude, qu'à son caractère légal. Elle fait peser sur le vendeur une stricte obligation d'information sur les charges et servitudes grevant le fonds vendu.