Conséquences de l'annulation d'une décision de préemption

Cass. Civ. III : 25.5.05 et Cass. Civ. III : 22.6.05

Compte tenu des délais inhérents à la purge du droit de préemption, il est fréquent qu'acheteurs et vendeurs concluent une promesse de vente sous condition suspensive du non-exercice par la commune de son droit de préemption. Si la commune préempte, la vente, du fait de la défaillance de la condition suspensive devient caduque et l'acquéreur est évincé. En revanche, en notifiant sa décision de préemption aux conditions proposées par le vendeur, la vente devient parfaite entre la commune et le vendeur. Ce dernier a même la possibilité d'exiger de la collectivité la réalisation forcée de la vente (Cass. Civ. III : 2.6.99). Cependant, le vendeur conserve-t-il cette possibilité dans le cas où la décision de préemption vient à être annulée ? La réponse apportée par la Haute juridiction est négative (Cass. Civ. III : 25.5.05). Dès lors que la décision de préemption est annulée par le juge administratif, le propriétaire n'a aucun moyen d'exiger de la collectivité la réalisation de la vente. En effet, l'annulation est rétroactive. L'accord sur la chose et sur le prix qui existait avec l'envoi de la notification de la décision de préemption est censé n'avoir jamais existé. La commune est censée n'avoir jamais été acquéreur de l'immeuble.

Le deuxième arrêt illustre une autre conséquence du caractère rétroactif de l'annulation de la décision de préemption. Face à un acquéreur évincé qui exigeait la réitération de la vente suite à l'annulation d'une décision de préemption, une Cour d'appel avait jugé que la vente était devenue caduque du fait de la défaillance de la condition suspensive et que l'annulation de l'arrêté de préemption par le juge administratif ne pouvait lever cette caducité. La Cour d'appel se voit sanctionnée par la Haute juridiction qui rappelle que " l'annulation de la décision de préemption étant rétroactive, la commune était censée avoir renoncé à préempter ". En conséquence, l'acquéreur évincé peut considérer la condition de non exercice par la commune du droit de préemption comme étant réalisée. La promesse de vente peut (selon les termes qu'elle contient) faire l'objet d'une réitération par acte authentique. Cette possibilité dépendra très largement de la nature des stipulations de la promesse qui liaient les parties.

Dans les deux affaires jugées par la Cour de cassation, ni le transfert de propriété, ni la réitération de la vente par acte authentique n'avait eu lieu au jour de l'annulation de la décision de préemption.