Congé pour vente / Règlement de copropriété et état descriptif de division

Cass. Civ. III : 19.10.05

Lorsque le congé donné par le bailleur est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

Cette dernière notion " conditions de la vente projetée " soulève des interrogations quant aux indications à fournir au locataire.

Ainsi est-il nécessaire d'accompagner le congé du bailleur avec offre de vente du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division lorsque le règlement préexiste à la vente ? Sur ce point, la position de la Cour de Cassation est négative et ne soulève pas de contestation (Cass. Civ. III : 19.10.05).

Plus délicate est la question lorsque le congé pour vente porte sur un appartement situé dans un immeuble non encore divisé.

A l'origine, le débat portait sur la nécessité pour le bailleur d'établir le règlement de copropriété et l'état descriptif de division et de communiquer ces documents en même temps que le congé. Pour la Cour de cassation, ces documents ne semblaient pas faire partie des conditions de la vente et n'avaient pas à être notifiés au locataire mais cette position était implicite (Cass. Civ. III : 21.6.00).

Puis dans une nouvelle affaire, le débat s'est déplacé sur le droit de la vente. En l'absence de division de l'immeuble, le bailleur ne pouvait offrir à la vente un lot inexistant : la vente était privée d'objet et le congé pour vente nul. Telle était la position soutenue par la Cour d'appel de Paris (6e Chambre 26.4.01). Cependant, la Cour de cassation ne retient pas cette analyse et valide le congé avec offre de vente, considérant que, même en l'absence de division effective de l'immeuble, l'objet de la vente était cependant déterminable (Cass. Civ. 22.1.03).

La solution adoptée est critiquée par certains auteurs en doctrine car ils considèrent qu'elle va à l'encontre de la tendance législative actuelle favorisant une information accrue de l'accédant à la propriété.