CCMI / Garantie de remboursement / Justification

Cass. Crim. : 7.3.06

Les versements auquel peut donner lieu un contrat de construction de maison individuelle, sont strictement encadrés. Ainsi, à la signature du contrat, le constructeur peut demander soit un dépôt de garantie n'excédant pas 3 % du prix convenu effectué à un compte spécial ouvert au nom du maître de l'ouvrage par un organisme habilité, soit un acompte n'excédant pas 5 % du prix convenu dès lors que ce versement fait l'objet d'une garantie de remboursement (CCH : art. L.231-4). Celle-ci est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance agréée. Justification de cette garantie doit être annexée au contrat (CCH : art. R.231-8). Tout versement exigé à la signature du contrat ne respectant pas ces conditions est passible de sanctions pénales (CCH : art. L.241-1).

Les décisions rendues par la Cour de cassation relatives aux délits en contrat de construction de maison individuelle sont rares. La Cour de cassation a déjà eu l'occasion de préciser que la garantie de remboursement doit avoir été fournie au moment de la réception des fonds par le constructeur (Cass. Civ. I : 7.12.88). L'arrêt du 7 mars 2006 rappelle que le constructeur, pour pouvoir demander un acompte de 5 %, doit justifier de la garantie de remboursement à la date de signature du contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan.

Plus récemment, la Cour d'appel d'Aix en Provence (29.1.03) a statué en ce sens en retenant qu'est pénalement responsable le constructeur qui a perçu des fonds avant d'avoir obtenu les garanties de remboursement et de livraison exigées par la loi, l'intention coupable se déduisant de sa seule qualité de professionnel dans le domaine de la construction immobilière. En tant que tel, il est en effet réputé connaître les prescriptions légales et règlementaires régissant le contrat de construction de maison individuelle.

L'exigence de concomitance, à la signature du contrat, entre le versement de 5 % et la production du justificatif de garantie de remboursement est essentielle à la protection financière du maître de l'ouvrage.