CCMI / Construction d'un logement / Fourniture indirecte du terrain / Maitrise d'oeuvre / Requalification

Cass. Civ. III : 7.12.05

A ce jour, un particulier souhaitant faire construire ou acquérir un logement sur plan dispose principalement de trois types de contrat : le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) et le contrat de maîtrise d'œuvre accompagné de contrats d'entreprise par lots séparés.

Les deux premiers contrats ont un champ d'application légalement défini auquel il est interdit de déroger sous peine de sanctions pénales et de nullité des contrats. Le contrat de maîtrise d'œuvre ne peut être utilisé que lorsque le maître de l'ouvrage conserve réellement la maîtrise du choix des entreprises en charge de la réalisation de la construction. Lorsque tel n'est pas le cas, le contrat est généralement requalifié en CCMI.

L'originalité de l'espèce tient à ce qu'en plus d'assurer la réalisation globale de l'opération, le maître d'œuvre avait également fourni de manière indirecte le terrain d'assiette de la construction. La requalification était assurée. Toutefois, on pouvait hésiter entre une requalification du contrat en VEFA dont la spécificité est de comprendre la vente du terrain sur lequel la construction sera réalisée ou en CCMI. La distinction entre ces deux contrats est en effet rendue plus délicate depuis qu'à titre dérogatoire, les constructeurs de maison individuelle peuvent fournir indirectement un terrain sans crainte de voir leur contrat requalifier en VEFA (CCH : art. L.231-5).

La Cour de cassation se prononce en faveur de la première option et décide qu'un " maître d'œuvre " qui fournit de manière indirecte un terrain et se propose d'édifier ou de faire édifier un immeuble à un prix déterminé, est tenu de conclure un contrat de VEFA conforme aux dispositions du code de la construction et de l'habitation sous peine de nullité du contrat.