Bail à réhabilitation / Baux en cours
Cass. Civ. III : 8.3.06
Le bail à réhabilitation est un contrat par lequel le preneur s'engage à réaliser, dans un délai déterminé, des travaux d'amélioration sur l'immeuble du bailleur et à le conserver en bon état d'entretien et de réparation de toute nature, en vue de louer cet immeuble à usage d'habitation pendant la durée du bail. Son régime juridique est précisément organisé par le CCH (art. L.252-l à L.252-4).
En l'espèce, un preneur s'engage dans un bail à réhabilitation concernant plusieurs immeubles, dont certains logements sont occupés et d'autres vacants.
Le régime de location des baux consentis à la suite des travaux de réhabilitation est assez précisément défini par les textes et suppose que le logement soit vacant au moment de la conclusion du bail à réhabilitation.
Le preneur peut consentir, sans le concours du bailleur, et sous sa seule responsabilité, des locations conformes, soit aux règles relatives aux baux conventionnés, soit au régime HLM lorsque le preneur du bail est un organisme HLM. Toutefois, la durée du contrat, éventuellement renouvelé, ne peut en aucun cas dépasser la durée du bail à réhabilitation.
Le montant de la redevance acquittée par les occupants est fixé dans la limite du loyer plafond qui varie en fonction du type de financement obtenu pour les travaux de réhabilitation.
En revanche, les textes ne traitent pas de la situation où le bail à réhabilitation intervient sur un immeuble comportant déjà des locataires détenant leur droit du propriétaire.
Quelle est la nature de la relation entre le preneur du bail à réhabilitation et les locataires déjà en place ?
La Cour de cassation intervient pour la première fois sur cette question et précise que le bail à réhabilitation n'emporte pas substitution de bailleur dans les baux en cours. Le preneur du bail à réhabilitation demeure extérieur à ce contrat et ne dispose d'aucun droit pour notifier des commandements de payer ou poursuivre en justice la résiliation du bail.
La Cour réserve cependant l'hypothèse d'une stipulation particulière au contrat conférant des pouvoirs au preneur (ex : mandat de gestion des locations en cours).
Les baux à réhabilitation sont principalement utilisés par les bailleurs HLM, et les associations d'insertion des personnes défavorisées. Ces organismes devront être vigilants au moment de la rédaction du bail à réhabilitation et prévoir des dispositions particulières relatives à la gestion des baux en cours.