Notaire / Responsabilité des notaires

Cass. Civ. I : 15.2.05 et Cass. Civ. III : 15.12.04

Plusieurs arrêts viennent éclairer l'appréciation de la responsabilité des notaires quant aux démarches qu'ils doivent effectuer et à leur obligation de conseil.

Les notaires sont soumis envers leur client à une obligation de conseil. Ils sont également tenus de s'assurer de l'efficacité des actes qu'ils instrumentent (Cass. Civ. III : 21.2.01). A ce titre la Chambre des notaires recommande de demander un chèque de banque à l'occasion des actes de vente.

S'appuyant notamment sur cette recommandation, une Cour d'appel a cru pouvoir condamner un notaire qui avait accepté d'instrumenter une cession de fond de commerce dont le règlement avait été réalisé au moyen d'un chèque ordinaire, qui s'est avéré ultérieurement sans provision.

Cet arrêt est censuré par la Cour de cassation, selon laquelle l'exigence d'un chèque de banque n'ayant pas un caractère d'ordre public, le notaire ne peut refuser d'instrumenter l'acte requis par les parties.

Une des parties aurait certainement pu imposer un tel mode de règlement, mais le notaire ne peut se substituer à elles et ne peut donc voir engager sa responsabilité pour ce seul motif. Il n'en reste pas moins que dans un tel cas, il revient au notaire, au titre de son obligation de conseil, d'informer le vendeur des risques qu'il prend à accepter un règlement au moyen d'un chèque bancaire ordinaire (Cass. Civ. I : 15.2.05).

Dans le cadre d'une promesse de vente, le notaire n'a pas l'obligation d'obtenir un certificat hypothécaire. La Cour considère que la conclusion d'une promesse unilatérale de vente, constitue un avant-contrat destiné à arrêter la volonté des parties de vendre et d'acquérir ou de renoncer à l'acquisition, sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente ; en conséquence le notaire ne commet pas de faute en ne demandant pas de certificat (Cass. Civ. III : 15.12.04).

Un précédent arrêt avait déjà écarté la responsabilité du notaire, dans la mesure ou il n'était pas établi qu'il avait pu, lors de l'établissement du compromis, connaître la situation juridique du bien et que le compromis constituait seulement un acte préparatoire à la vente (Cass. Civ. I : 6.11.01).

En revanche la passation d'un acte de vente en se contentant d'un relevé hypothécaire périmé engage la responsabilité du notaire (Cass. Civ. I : 6.11.01).

Sa responsabilité est également engagée, lorsque le notaire n'indique pas clairement les conséquences d'un défaut de permis de construire du bien vendu (Cass. Civ. III: 10.5.05). L'information de l'acquéreur ne peut pas être assurée simplement par les mentions relatives à la constructibilité des terrains en fonction de leur superficie rappelées dans la note de renseignements d'urbanisme annexée à l'acte de vente.

Il doit informer l'acquéreur d'une éventuelle irrégularité, son obligation d'information lui impose de préciser les conséquences juridiques de l'acquisition d'un immeuble bâti sans permis de construire. Il a donc intérêt à mentionner ces éléments dans l'acte.

Ces arrêts confirment une certaine sévérité sur l'exercice du devoir de conseil pour assurer la sécurité des actes juridiques. On notera, d'ailleurs, que cette sévérité croît à mesure que l'on s'approche du jour de la conclusion de l'acte de vente.