Logement soumis à la loi de 1948 / Obligation de fournir un logement décent

Cass. Civ. III : 15.12.04

Si certains doutaient encore de l'application aux logements soumis à la loi de 1948, de l'obligation de délivrer un logement décent (loi de 1989 : art. 6), la première décision de la Cour de cassation rendue en la matière, met fin définitivement à toute interrogation. La Cour de cassation énonce, sans surprise, que le bailleur d'un logement régi par la loi de 1948 a l'obligation, quelle que soit la catégorie du logement, et bien que le loyer soit fixé en fonction du niveau de confort du logement, de mettre celui-ci en conformité avec les normes de décence et notamment d'installer une alimentation en eau potable.

Cette obligation s'applique en l'espèce à un bien appartenant à une commune et géré par un organisme HLM.

Les faits étaient les suivants : une commune avait donné à bail une maison d'habitation en 1983, moyennant un loyer mensuel de 61.80 francs et confié ensuite la gestion de ses immeubles à un OPAC. Dans le contrat de location, une clause indiquait qu'il ne serait pas possible de faire installer l'eau courante, que la location était soumise à la loi de 1948 et que l'habitation était classée en catégorie IV. En 1999, le voisin du locataire a cessé d'alimenter une citerne qui permettait un approvisionnement en eau, ce qui a conduit le locataire à engager une action judiciaire afin que les canalisations d'eau soient prolongées jusqu'à sa propriété.

L'obligation de délivrer un logement décent ne peut être remise en cause par :

•      un montant du loyer déterminé en prenant en compte le classement de ce logement en catégorie IV (classement réalisé par application de la surface corrigée) ;

•      une information faite au locataire sur l'impossibilité de faire installer l'eau courante ;

• Des propositions de relogement refusées par le locataire.

• La réalisation des travaux aura une incidence sur la surface corrigée, à partir de laquelle est calculé le loyer des logements soumis à la loi de 48 et pourra légitimement entraîner une augmentation de loyer.

• Les bailleurs de logement classés en catégorie IV ne semblent avoir d'autres choix, désormais, que de les mettre en conformité avec les normes décence si la demande leur en est faite.