Condition suspensive d'obtention du prêt / Demande de prêt dans un certain délai

Cass. Civ. III : 6.7.05

Afin d'assurer la protection de l'emprunteur immobilier, la loi Scrivener prévoit que :

tout contrat portant sur l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation financée par un prêt, est impérativement conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois ;
lorsque le prêt n'est pas obtenu dans le délai convenu, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Les praticiens, à tort ou à raison, ont vu très rapidement dans la combinaison de ces deux règles la possibilité pour l'acquéreur, soit de ne pas demander les prêts nécessaires, soit de les refuser s'il les obtenait, puis de se dégager de l'opération sans être tenu redevable d'une indemnité d'immobilisation.

Aussi ont-ils intégré dans les contrats des clauses complémentaires à ces deux règles. Parmi ces clauses, certaines imposent expressément à l'acquéreur un certain nombre de diligences : déposer dans un délai prévu au contrat une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues contractuellement, rendre compte de ses démarches auprès du vendeur, spécialement en lui notifiant la non obtention, sous peine de se voir refuser le bénéfice de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt.

La doctrine avait considéré que de telles clauses étaient licites, dès lors que leur non respect n'était pas sanctionné par la déchéance du bénéfice de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt. En effet, admettre qu'à défaut par exemple de respecter le délai de dépôt de prêt (généralement fixé entre 10 et 15 jours suivant la signature du contrat), la condition d'obtention du prêt était réputée réalisée, revenait à amoindrir l'ordre public de protection légale mis en place par la loi Scrivener.

Pour leur part, une partie des praticiens, suite à la publication d'un arrêt susceptible de deux interprétations (Cass. Civ. III : 13.1.99) ont considéré que leurs démarches étaient validées.

Par l'arrêt du 6 juillet 2005, la Cour de cassation semble marquer un coup d'arrêt à ces pratiques et revenir à une plus grande protection de l'emprunteur. Elle juge que la Cour d'appel a énoncé à bon droit qu'on ne peut imposer à l'acquéreur des obligations contractuelles de nature à accroître les exigences de la loi Scrivener notamment en obligeant l'emprunteur à déposer le dossier de crédit dans un certain délai.

Aussi, dès lors que l'emprunteur a sollicité un prêt conforme aux prévisions de la promesse de vente dans la limite du délai d'un mois de la validité de la condition suspensive et qu'un refus de prêt lui a été signifié, il ne peut se voir reprocher d'avoir empêché la réalisation de la condition suspensive. Les dispositions de la loi Scrivener doivent s'appliquer. Les sommes versées d'avance doivent lui être restituées sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit

On peut également souligner que dans l'affaire portée devant la Haute juridiction, le refus de prêt est intervenu après le délai légal d'un mois sans qu'a priori, la condition suspensive ait été prorogée.