Caducité des règles d'urbanisme

Cass. Civ. III : 26.1.05

Le règlement du lotissement contient des règles de droit public (d'urbanisme) et le cahier des charges des règles de droit privé.

Les règles d'urbanisme propres au lotissements contenues dans des documents approuvés par l'administration cessent de s'appliquer automatiquement dix ans après la délivrance de l'autorisation de lotir dès lors qu'un POS est approuvé (Code de l'urbanisme : art. L. 315-2-1). Les règles contractuelles du cahier des charges sont permanentes et ne peuvent être modifiées que sur décision des co-lotis.

En cas de caducité du règlement de lotissement, faut-il faire prévaloir le document dans lequel la règle est insérée ou la qualification de la règle elle-même (il s'agissait ici de dispositions relatives au stationnement) ? Selon la réponse la règle trouvera ou non à s'appliquer.

La Cour de cassation considère le seul document d'où sont issues les règles contestées. Le règlement de lotissement étant devenu caduc, toutes les dispositions qu'il contient, y compris celles relatives au stationnement, cessent de s'appliquer. Un co-loti pouvait donc ouvrir un accès direct en supprimant des emplacements de stationnement sans être sanctionné.

Elle confirme sa jurisprudence selon laquelle seul le cahier des charges contient des dispositions contractuelles et ne va pas rechercher de telles dispositions dans le règlement. Cette solution va dans le sens d'une simplification de la distinction entre le réglementaire et le contractuel.