Syndicat de deux copropriétaires / Travaux / Clause contractuelle

Cass. Civ. III : 12.2.03

Dans un acte de vente conclu entre deux copropriétaires composant à eux seuls un syndicat de copropriété, l'acquéreur avait autorisé par avance le vendeur (qui restait propriétaire d'autres lots) à procéder à des travaux sur les parties communes.

Une fois l'acquéreur devenu copropriétaire, les deux copropriétaires se réunissent en assemblée générale afin d'autoriser le vendeur à procéder à des travaux d'extension sur les parties communes, mais le nouvel acquéreur s'y oppose et aucune décision en assemblée générale n'est alors possible.

Le vendeur peut-il néanmoins se prévaloir de l'autorisation donnée par l'acquéreur dans l'acte de vente et agir contre l'autre copropriétaire pour inexécution de son obligation contractuelle du fait de son refus d'autoriser les travaux en assemblée générale ?

L'article 17 de la loi de 1965 régissant la copropriété prévoit que les décisions du syndicat de copropriété sont prises exclusivement en assemblée générale des copropriétaires.

Cet article étant d'ordre public, toute clause autorisant un copropriétaire à effectuer des travaux sans autorisation de l'assemblée générale est par conséquent non écrite.

Néanmoins, la Cour de cassation précise que seule une clause du règlement de copropriété peut être réputée non écrite parce que contraire aux dispositions de la loi de 1965.

L'acquéreur, en ne respectant pas la clause du contrat, a commis une faute et abuse de son droit de soumettre les travaux d'extension à une délibération majoritaire de l'assemblée générale, aucune majorité ne pouvant se dégager dans ce syndicat qui ne comporte que deux membres.

Sa responsabilité doit donc être retenue sur le fondement de l'abus de droit.