Obligation du bailleur / Destruction du local loué / Garantie des vices et défauts

Cass. Civ. III : 2.7.03

Cet arrêt nous renseigne sur deux points importants des obligations du bailleur. Tout d'abord, lors de la mise en location, le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l'usage. Ainsi, la responsabilité du bailleur peut être retenue lorsqu'il avait connaissance, avant la conclusion du bail, de la nécessité à plus ou moins brève échéance de réaliser des travaux de désamiantage.

D'une part, le bailleur peut-il invoquer ces mêmes travaux, nécessitant une évacuation complète des lieux pendant 18 mois, pour réaliser de plein droit le bail (Code civil : art. 1722), en assimilant la gravité des travaux à une destruction totale du bien ? La Cour répond par la négative, car la réoccupation du bien suite aux travaux est tout à fait possible, et par ailleurs le montant des travaux est inférieur à la valeur vénale du local loué. Ces deux critères ne permettent pas de qualifier les travaux de "destruction totale" entraînant la résiliation du bail.