Code civil / Vente d'un logement loué / Droits de l'acquéreur

Cass. Civ. III : 2.10.02

Cet arrêt permet de reprendre une règle, classique mais parfois méconnue, du droit des contrats. Un acquéreur tente de faire résilier un contrat de location, au motif que le locataire n'a pas réglé ses loyers au propriétaire vendeur. Le locataire a repris le paiement des loyers dès la transaction, l'acquéreur n'a donc eu à subir aucun impayé, mais néanmoins il demande la résiliation du bail. Cependant, le contrat de location n'établissant que des droits personnels, le nouveau propriétaire ne peut agir contre le locataire pour des manquements à ses obligations antérieures à la vente.

Le principe de toute convention est qu'elle n'a d'effet qu'entre les parties au contrat, en aucun cas elle ne peut avoir d'effet à l'égard des tiers (Code civil : art. 1165).

Ce principe souffre une exception, puisqu'en présence dans l'acte de vente d'une clause de subrogation expresse ou de cession de créance, l'acquéreur bénéficie des droits personnels que détenait le vendeur à l'égard du locataire avant la vente. Mais, ce qui est valable pour les cessions de créances ne l'est pas pour les cessions de dettes. Ainsi, même en présence d'une clause transférant expressément à l'acquéreur l'obligation de rembourser le dépôt de garantie, le bailleur initial demeure redevable de la restitution du dépôt de garantie ; la cession de dette n'étant possible qu'avec l'accord du créancier, en l'espèce, le locataire.