Charges impayées / Privilège spécial / Vente

Cass. Civ. III : 6.5.03

Lors de la vente d'un lot en copropriété, le syndic peut former "opposition" sur le prix de vente pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. L'opposition permet seulement d'empêcher la remise des fonds au vendeur. Si le vendeur conteste l'existence ou le montant de sa dette envers la copropriété, le syndic doit faire valider l'opposition en justice. En outre, une fois validée ou si le vendeur n'avait formulé aucune contestation, le syndicat peut se trouver en concours avec les créanciers personnels du vendeur.

Toutefois, le syndicat de copropriété détient un privilège spécial sur le produit de la vente d'un lot d'un copropriétaire en ce qui concerne les charges récentes dues par le copropriétaire. Etre titulaire de ce privilège lui permet d'être payé sur le prix de vente avant tout autre créancier même privilégié lorsqu'un copropriétaire est redevable de charges impayées au moment de la vente de son lot.

La Cour de cassation précise dans cet arrêt que lorsqu'un copropriétaire débiteur de charges possède plusieurs lots et que seuls quatre d'entre eux sont vendus, le privilège ne peut concerner que les charges relatives aux lots vendus. En outre, elle ajoute que le privilège spécial du syndicat des copropriétaires ne s'applique pas aux intérêts dus sur les charges impayées.

En conséquence, pour les charges concernant les lots non encore vendus, comme pour les intérêts dus sur les charges impayées, la copropriété redevient un créancier ordinaire.