Solidarité des copreneurs du bail / Congé donné par l'un d'eux

Lorsqu'un bail prévoit expressément la solidarité des copreneurs, quelle est l'incidence du congé donné par l'un d'eux sur l'engagement de solidarité ?

Le congé ne met pas fin à la solidarité, le copreneur qui a donné congé reste tenu solidairement du loyer et des charges échus après son départ du fait du maintien dans le logement de l'autre copreneur.

Contrat à durée déterminée en cours ou reconduction opérée pour une période déterminée

Pour la Cour de cassation, la tacite reconduction équivaut à un nouveau contrat.
Ainsi, le congé du copreneur délivré au cours d'une période de reconduction fait obstacle à son égard à une nouvelle reconduction du bail et par conséquent à toutes les obligations qui en découlent y compris la solidarité.
Pour ce copreneur, la solidarité prend fin au terme du bail reconduit (Cass. Civ III :12.7.00). Seul le locataire resté dans les lieux, profite d'une nouvelle reconduction du bail et lui seul est tenu au paiement des loyers au terme du bail reconduit.

Le même raisonnement peut être appliqué à un bail initial ou renouvelé : la solidarité prend fin selon la date du congé, au terme du contrat initial ou au terme du contrat renouvelé

Contrat à durée indéterminée ou reconduit pour une période indéterminée

Dans cette hypothèse, si le copreneur a participé au bail initial ou à sa reconduction, le bail initial ou sa reconduction lui est opposable.

Le contrat de location étant à durée indéterminée, la solidarité ne prend fin en principe que lorsque le bail cesse (le plus souvent au départ du locataire en place).

La solidarité se rapproche ainsi d'un engagement perpétuel.

Cependant, par référence au droit des contrats, on ne peut s'engager à vie. La faculté de résiliation est un droit pour tout contractant engagé sans limitation de durée (Cour de Cass I : 13.12.94).

Il est donc conseillé au copreneur d'indiquer expressément qu'en donnant congé, il entend se dégager de son obligation de solidarité.

A défaut, il lui appartiendra de mettre fin à la solidarité ultérieurement, à tout moment.Reste la situation où le copreneur n'a pas mis fin à son obligation de solidarité et est poursuivi en paiement des loyers. La Cour de cassation n'a pas eu à se prononcer sur cette situation, mais le copreneur pourrait tenter de demander la nullité de l'engagement indéfini et donc quasi perpétuel (les engagements perpétuels sont nuls / Com 3.11.92 / Art. 1134 ).

Afin d'éviter ces difficultés, le bailleur peut aussi prévoir au contrat une clause limitant, après congé donné par l'un des copreneurs, la durée de la solidarité.