Vente d'immeuble à construire / Garantie extrinsèque d'achèvement / Fin

Cass. Civ. III : 12.1.00

Pour préserver l'acquéreur, qui paie avant l'achèvement dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement, des conséquences d'un arrêt de chantier, le vendeur a l'obligation d'apporter une garantie d'achèvement ou de remboursement. La garantie extrinsèque d'achèvement (CCH : art. R. 261-21) assure l'acquéreur que le vendeur aura la possibilité d'achever le logement. Elle est donnée par un établissement financier, une banque, une société de caution, un établissement d'assurance. Traditionnellement, la garantie bancaire d'achèvement prend fin à l'achèvement de l'immeuble.

En l'espèce, la Cour d'appel a retenu que le banquier garant s'était obligé envers les acquéreurs à payer les sommes nécessaires à l'achèvement des voies et réseaux divers (VRD), alors que la déclaration d'achèvement avait été établie conformément à l'article R. 460-1 du Code de l'urbanisme et préalable à la délivrance du certificat de conformité. Pour la Cour d'appel, l'immeuble ne pouvait être achevé et le banquier dégagé de sa garantie qu'après livraison de l'ouvrage conforme aux prévisions contractuelles.

La Cour casse l'arrêt de la Cour d'appel et confirme le principe appliqué jusque-là en matière de garantie financière d'achèvement, à savoir :

• La garantie d'achèvement prend fin à l'achèvement de l'immeuble (CCH : art. R. 261-24).
• Cet achèvement résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l'art, prévue à l'article R. 460-1 du Code de l'urbanisme, soit de sa constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2 du Code de la construction et de l'habitation.