Exonération du bailleur / Trouble de jouissance causé au locataire par un tiers

Cass. Civ. III : 28.6.00

Le bailleur voit-il sa responsabilité engagée en cas de trouble de fait causé par un tiers et portant sur la substance même de la chose ?

La jurisprudence a tendance à étendre la responsabilité du bailleur en cas de troubles de jouissance causés aux locataires alors que celle-ci est exclue par un texte (Code civil : art. 1725).

En effet, selon cet article, " le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance ".

Ce principe a été contourné par l'introduction d'une distinction d'origine jurisprudentielle :

• Si le désordre causé par le tiers porte une atteinte directe à la jouissance du locataire (exemple : bruit occasionné par un chantier de construction), la responsabilité du bailleur est exclue ;
• Si le trouble de jouissance n'est qu'indirect parce qu'il porte d'abord atteinte à la substance même de la chose louée, le bailleur est responsable sur le fondement de son obligation d'entretien et de réparation (Code civil : art. 1719 et 1720).

Dans l'arrêt du 28 juin 2000, la Cour de cassation marque sa volonté de rompre avec cette jurisprudence. En l'espèce, la Cour d'appel avait considéré, pour retenir la responsabilité du bailleur, que les infiltrations dues à la rupture d'une canalisation du réseau d'eau pluviale ne portent qu'indirectement atteinte à la jouissance du locataire et concernait surtout la matérialité de la chose louée.

La Cour de cassation considère que la Cour d'appel a violé l'article 1725 du Code civil souhaitant ainsi exonérer le bailleur de toute responsabilité, que le trouble de jouissance soit direct ou non.