Contrat de vente / Occupation des lieux avant le transfert de propriété / Insectes xylophages / Risques

Cass. Civ. III : 13.11.97
N° 95-20411

Les risques de perte ou de détérioration de la chose vendue ne sont supportés par l'acheteur qu'à compter du transfert de propriété (Code civil : art. 1138).

Cependant, il est assez fréquent que les acquéreurs obtiennent l'autorisation d'occuper les lieux avant le transfert de propriété, notamment afin d'effectuer des travaux sur l'immeuble. Cette convention d'autorisation de prise de possession ne vaut-elle pas transfert anticipé des risques de la chose ?

En l'espèce, l'acquéreur autorisé à occuper les lieux avant la vente pour réaliser des travaux, découvre une charpente infestée de capricornes et demande que le traitement de l'immeuble contre les insectes xylophages soit supporté par le vendeur. Celui-ci s'y oppose faisant valoir un transfert anticipé des risques. La cour de cassation rejette cet argument. La découverte des insectes étant intervenue avant le transfert de propriété, le vendeur de ce fait est tenu de supporter le préjudice subi par l'acquéreur, et ce, malgré l'autorisation d'occuper les lieux avant la vente.