Assemblée générale / Majorité de l'article 25

Cass. Civ. III : 17.12.97
N° 96-13178

A cinq mois d'intervalle la Cour de cassation vient de donner deux interprétations possibles de l'article 25 de la loi du 6 juillet 1965 (cf. Habitat Actualité n° 65 : arrêt du 17.7.97). Rappelons pour y voir plus clair, que l'article 25 prévoit que certaines décisions ne sont adoptées qu'à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. A défaut de décisions prises dans ces conditions, une nouvelle assemblée statue à la majorité simple des voix des copropriétaires présents ou représentés.

La question qui se pose est de savoir ce qu'il faut entendre par "décision prise". Plus précisément, faut-il l'interpréter comme voulant dire qu'il n'a pas été possible de prendre une décision parce que la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires n'a pas été obtenue sur la question mise au voix et que, dans ces conditions, une deuxième assemblée doit être convoquée. Ou bien, faut-il l'interpréter comme voulant dire que l'insuffisance de voix favorables recueillies sur cette question, aboutissant à un rejet, constitue néanmoins une décision et que, par conséquent, l'assemblée générale "s'est prononcée ?". Il n'y a alors pas lieu de convoquer la deuxième assemblée.

Chacun des arrêts a adopté une position différente. En juillet, pour l'élection d'un syndic, la Cour a considéré que, lorsque le vote exprimé lors de la première assemblée - quel qu'en soit le sens - n'atteint pas la majorité absolue, il convient de convoquer une deuxième assemblée et ce quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés.

En décembre, au sujet d'une question visant à autoriser certains copropriétaires à réaliser des travaux sur les parties communes, alors que seule une minorité de copropriétaires avait donné son accord, la cour a estimé qu'une décision de refus avait ainsi été prise à la majorité absolue et qu'il n'y avait pas lieu de convoquer une seconde assemblée.

Face à la contradiction apparente des deux arrêts, la doctrine apparaît dubitative. On notera, cependant les conclusions de certains auteurs (RDI de janvier-mars 1998 et AJPI du 10.5.98) qui suggèrent que l'interprétation de l'article 25 doit être différente selon la question posée. En effet dans les cas où il s'agit d'une demande d'autorisation, la décision de refus peut résulter de la seule insuffisance de voix favorables. Dans les autres cas de l'article 25 pour lesquels la notion de refus est étrangère (la désignation du syndic ne peut résulter que d'un vote positif par exemple), il ne peut y avoir de décision que si la majorité absolue s'est prononcée dans un sens ou dans un autre, à défaut une nouvelle assemblée doit être convoquée.

Attention, décision rendue avant l'introduction de l'article 25-1.