Développement de l’offre de logements intermédiaires en location et en accession : mise en œuvre du bail réel immobilier

Parties au contrat (CCH : L.254-1/Code général de la propriété des personnes publiques : L.2222-5-1)

Le bail est conclu entre un propriétaire de terrains ou de bâtiments à réhabiliter, qui peut être une personne physique ou une personne morale de droit privé (fondations, associations...), et un preneur qui peut être un investisseur personne physique, une collectivité territoriale, un groupement de collectivités, un EPCI ainsi qu’un établissement public foncier de l'État, un organisme de foncier solidaire, une filiale d’organisme HLM dédiée au logement intermédiaire (cf. analyse juridique n°2015-27).

Le bail peut également concerner un bien immobilier appartenant au domaine privé d’une collectivité territoriale, d’un groupement de collectivités, d’un EPCI ou d’un établissement public foncier de l'État.

Communes concernées (CCH : L.302-16 modifié par la loi du 6.8.15 : art 73 2°)

Initialement, le bail réel immobilier, comme les autres mesures de l’ordonnance (cf. supra et analyse juridique n°2014-06) s'appliquait dans les communes soumises à la taxe sur les logements vacants (soit 1151 communes au sein de 28 agglomérations, listées par l'annexe du décret du 10.5.13) et les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique (cf. liste de 5 communes fixée en annexe II du décret du 1^er août 2014), à l'exclusion de celles faisant l'objet d'un constat de carence au titre de la loi SRU (quota de logements sociaux).

La loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques du 6 août 2015 (art.73 2 pour le bail réel immobilier) a supprimé ce zonage spécifique. Le bail réel immobilier (ainsi que les autres mesures prévues par l’ordonnance) peut donc concerner tout le territoire². En revanche, lorsqu’une commune fait l’objet d’un constat de carence au titre de la loi SRU (quota de logements sociaux), les dispositions relatives à l’offre de logements intermédiaires prévues par les plans locaux d’urbanisme sont privées d’effet.

Durée du bail et obligations à la charge du preneur (CCH : L.254-1)

Comme le bail à construction et le bail emphytéotique, la durée du bail réel immobilier peut aller de 18 à 99 ans.

Dans le cadre de ce bail, le preneur s'engage  à construire ou à réhabiliter des constructions existantes. Le preneur ne peut, sauf stipulations contraires dans le contrat, exécuter d’autres ouvrages ou travaux que ceux prévus initialement.

Pendant la durée du bail, le terrain demeure la propriété du bailleur, mais les constructions ou améliorations réalisées par le preneur demeurent sa propriété. Elles deviennent la propriété du bailleur à son expiration. Le bail ne peut pas faire l’objet d’une tacite reconduction ni prévoir de résiliation unilatérale.

Pendant toute la durée du bail réel immobilier, les logements objets du bail réel immobilier doivent être des logements intermédiaires, respectant notamment des plafonds de ressources, de prix ou de loyers et affectés à la résidence principale de leurs occupants.

Le preneur du bail réel immobilier doit s’acquitter du paiement d’une redevance dont le montant tient compte des conditions d’occupation des logements.

Droits du preneur (CCH : L.254-2)

Le preneur bénéficie d’un droit réel issu du bail réel immobilier sur le sol et les constructions existantes (au jour de la conclusion du bail) et d’un droit de propriété temporaire sur les constructions et les réhabilitations réalisées. Il dispose de tous les droits et prérogatives d’un propriétaire. Ainsi, il peut, céder son propre droit au bail, céder à un accédant à la propriété son droit de propriété temporaire sur les constructions édifiées ou réhabilitées, donner le bien en garantie hypothécaire… Enfin, il peut consentir des baux dans les conditions légales (cf §location des logements).

En revanche, ces droits sont limités par la durée du bail. Ainsi :

• les baux consentis s’éteignent à l’expiration du bail réel immobilier, sauf disposition dans le contrat de bail réel (cf. § information des locataires) ;
• le droit de propriété temporaire s’éteint également à l’expiration du contrat (cf. information des acquéreurs).

Nullité du bail réel immobilier (CCH : L254-8 et R254-6)

Les baux réels immobiliers qui ne respectent pas les dispositions de l’article L 254-1du CCH peuvent faire l’objet d’une action en nullité exercée par les parties au contrat dans les cinq ans qui suivent la signature du bail réel immobilier.

Résiliation du bail pour non- respect des obligations contractuelles du preneur (CCH : L 254-3 et R 254-7)

L'inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles peut conduire à la résiliation du bail réel immobilier. En cas de résiliation du bail, les baux d’habitation conclus par le preneur sont transférés de plein droit au bailleur.

Pour mémoire, le contrat ne peut pas prévoir de résiliation unilatérale (cf. § durée du bail).

Note

2 -  En revanche, les outils fiscaux ou financiers visant à développer l’offre de logements intermédiaires ne peuvent être mis en place que dans certaines zones du zonage A/B/C prévu par l’arrêté du 1er août 2014 modifié (cf. analyse juridique n° 2015-27)

Pendant toute la durée du bail réel immobilier, les logements objets du bail réel immobilier doivent être des logements intermédiaires, respectant notamment des plafonds de ressources, de prix ou de loyers et affectés à la résidence principale de leurs occupants.

Résidence principale des occupants (CCH : 31-10-6 1)

Pendant toute la durée du bail, les logements objets du bail doivent être occupés à titre de résidence principale, au sens de la réglementation PTZ  (CCH R 31.10.6 1°). Ainsi, les logements doivent être occupés, par le(s) locataire(s) ou le(s) accédant(s) le cas échéant, successifs, au moins huit mois par an sauf en cas de force majeure, raison de santé, obligation liée à l’activité professionnelle.

Plafonds de ressources (décret du 30.9.14, CGI annexe III: article 2 terdecies D, CCH : R 254-2)

Pendant toute la durée du bail réel immobilier, les logements construits ou réhabilités devront être loués ou vendus à des personnes physiques  dont les ressources ne dépassent les plafonds du dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire « Pinel ».

Pour 2016, les plafonds (en Métropole) à ne pas dépasser sont les suivants (CGI annexe III: article 2 terdecies D modifié par le décret du 10.6.16).

Dérogation aux conditions de ressources des propriétaires ou occupants des logements en cas de transmission successorale (CCH : L.254-7)

Par dérogation, les conditions de ressources ne sont applicables ni aux transmissions successorales des logements au conjoint survivant, quel que soit le régime matrimonial, ni au partenaire d’un pacte civil de solidarité, ni aux personnes mentionnées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, ni au conjoint survivant cotitulaire du bail. Ces derniers pourront donc continuer à occuper les lieux à titre de résidence principale sans avoir à satisfaire les conditions de ressources.

Activités accessoires (CCH : L 254- 1 et R 254-1)

Par ailleurs, si le principe est que pendant toute la durée du bail, les logements doivent être affectés à la résidence principale d’occupants, le bail réel immobilier précise si l’immeuble peut accueillir des locaux destinés à des activités accessoires ainsi que, le cas échéant,  leur proportion de surface de plancher, qui ne peut être supérieure à 25% de celle de l’immeuble objet du bail réel immobilier. Pour ces locaux, le plafonnement du prix ne s’applique pas (cf. infra).

Plafonds de loyers

Pendant toute la durée du bail réel immobilier, si le preneur du bail choisit de louer les logements construits ou réhabilités, le loyer des logements intermédiaires ne doit pas excéder les plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement, de son type et le cas échéant de son financement, lequel ne saurait être inférieur, pour les logements donnés en location, aux plafonds de loyer applicable au prêt locatif social (PLS).

Les plafonds de loyer du logement intermédiaire sont définis par le décret du 30 septembre 2014 (cf. analyse juridique n°2014-19). Ils sont révisés chaque année au 1^er janvier en fonction de l’évolution de l’IRL du deuxième trimestre.

Les plafonds de loyer pour les baux conclus en 2016 sont les suivants :

Pour connaître le classement des communes dans les zones A, B, C : arrêté du 1.8.14.

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. Pour déterminer le montant du loyer plafond, il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S = surface du logement). Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Exemple : pour un  logement de 100 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 8,96 € [détail du calcul : 10,07 x (0,7 + 19/100) = 8,96].
Pour un logement  de 30 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 12 €.
Détail du calcul : (0,7 + 19/30) = 1,33 > 1,2. On prend en compte le coefficient 1,2, soit 10 x 1,2 = 12.

Par ailleurs, la modulation locale,qui existe dans le cadre du dispositif d’investissement locatif intermédiaire « Pinel », s’applique également aux logements intermédiaires (cf. analyse juridique n°2013-01). Les plafonds de loyer modulés localement répondent aux mêmes modalités d’application que les plafonds de loyer nationaux (même application du coefficient multiplicateur, révision des plafonds de loyer au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’IRL).

Nota bene : Ces plafonds s’appliqueront également en 2017 dans la mesure où  l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre 2016  est identique à celui du deuxième trimestre 2015.

Information du locataire sur le dispositif du bail réel immobilier (CCH : L 254-4, R 254-3)

Lorsque le preneur du bail décide de louer le(s) logement(s) construit(s) ou réhabilité(s), un dispositif d’information du locataire sur le dispositif du bail réel immobilier et sur ses conséquences sur le bail conclu doit être respecté.

En premier lieu, le contrat de location doit reproduire, sous peine de nullité, certaines dispositions légales inscrites dans le CCH relatives au bail réel immobilier :

• l’article L254-1 du CCH relatif à la définition du bail doit être reproduit en totalité ;
• les dispositions relatives aux droits de cession du preneur, à l’extinction des baux coïncidant avec celle du bail réel, sauf poursuite du bail par le bailleur prévue dans le bail réel immobilier (CCH :L 254-2 3ième alinéa).

En second lieu, le bailleur doit mentionner, dans le bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 (location vide ou meublée), et en caractères apparents, la date d'extinction du  bail réel immobilier et son effet sur le contrat de bail. Ces mentions doivent également figurer dans les contrats consentis à des personnes logées en logement-foyer (CCH : L.633-1).

En cas de non-respect de ce formalisme, les titulaires d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 ont le droit de se maintenir dans les lieux pendant une durée de 36 mois à compter de la date d’expiration du bail réel immobilier, moyennant une indemnité d'occupation égale au dernier loyer. Cette durée est réduite à douze mois pour les résidents de logement-foyer et les locataires de logements meublés.

Le contrat de bail réel immobilier peut prévoir la continuation des baux par le bailleur.

Une copie du bail doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception par le titulaire des droits réels au bailleur dans un délai d’un mois à compter de la signature du bail. De son côté, le bailleur peut à tout moment  requérir ce document (CCH : R254-3).

Calcul du plafond de la valeur des droits réels (CCH : R254-5)

Pendant toute la durée du bail, les ventes de logements construits ou réhabilités dans le cadre du bail réel immobilier, sont soumises à des plafonds de prix dont la méthode de calcul, définie par le décret, permet de faire varier la valeur des droits réels du bail par rapport au marché libre. A la différence des plafonds de ressources et loyers( cf. supra), ces plafonds sont inférieurs aux plafonds de prix du décret du 30 septembre 2014, afin de tenir compte de la propriété temporaire des logements.

La formule mathématique précisée dans le décret prend en compte plusieurs paramètres :

• la valeur locative annuelle (pour l’année en cours), prise en compte de la limite des plafonds de loyers applicable dans le cadre du bail réel immobilier (cf. supra) ;
• la durée résiduelle du bail restant à courir exprimée en année ;
• un taux de capitalisation défini pour l’année n obtenu en rapportant le loyer annuel moyen par m2 sur le prix de vente moyen au m². Ces valeurs correspondant respectivement :
  • pour la valeur du loyer annuel moyen à la dernière valeur disponible auprès des observatoires locaux des loyers agréés pour la zone considérée. A défaut de disposer des valeurs auprès des observatoires locaux des loyers, cette valeur est déterminée par les parties contractantes en fonction des loyers habituellement constatés dans le voisinage selon les modalités prévues dans le cadre d’une action en réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué (loi du 6.7.89 : art 17-2I cinquième et sixième alinéa)
  • pour la valeur de la vente moyenne au mètre carré à la dernière valeur disponible portant sur les mutations d’immeubles d’habitation à titre onéreux, mises à disposition par le Conseil supérieur du notariat (cf. décret du 3.9.13 : JO du 5.9.13 ; arrêté du 30.9.16 : JO du 2.10.16).

La formule de calcul ne s’applique pas aux locaux abritant des activités accessoires dont le prix de cession est fixé librement.

Information de l’acquéreur sur la propriété temporaire des logements (CCH : L.254-5)

Le preneur du bail réel (investisseur personne physique, collectivité territoriale, groupement de collectivités...) peut choisir de céder son droit au bail et son droit de propriété temporaire à un accédant qui sera propriétaire temporairement du seul logement (et non du terrain). Il doit satisfaire à des conditions de ressources (cf. supra).

L’acquéreur doit être informé qu’il acquiert un logement pour une durée déterminée (correspondant à la durée restant à courir du bail réel).

Aussi, il doit recevoir de la part du cédant une offre préalable d'acquisition mentionnant de manière apparente le caractère temporaire du droit réel, sa date d'extinction et reproduisant en termes apparents les dispositions du chapitre du CCH consacré au bail réel immobilier (art L 254- 1 à 9).

Par ailleurs, l’acquéreur bénéficie d’un délai de réflexion, calqué sur celui existant en matière de crédit immobilier. Ainsi, le cédant est tenu de maintenir son offre préalable pendant trente jours minimum à compter de sa réception par l'acquéreur potentiel. L’offre préalable ne peut être acceptée par la signature d’une promesse de vente ou d’une vente par l'acquéreur potentiel avant un délai de dix jours à compter de sa réception.

Ces dispositions sont prescrites à peine de nullité de la vente.

Les dispositions relatives à la protection de l’emprunteur sont applicables aux actes conclus en vue de l’acquisition des droits réels afférents aux logements objets du bail réel immobilier (CCH : L 271-1 à L 271-3).