Déduction des dépenses d'intermédiation locative du prélèvement SRU et modification de certaines dispositions relatives au logement social

Définition de la décroissance démographique (décret art.2 / CCH : R.302-14 III)

L’article 55 de la loi SRU impose l’obligation pour certaines communes de compter 25% de logements sociaux. Sont notamment exclues de cette obligation les communes comprises dans une agglomération dont le nombre d'habitants a décru entre les deux derniers recensements de la population et qui appartiennent à un EPCI à fiscalité propre doté d’un PLH exécutoire (CCH : L.302-5).

Le décret précise que la décroissance démographique est avérée dès lors que la population, publiée au 1er janvier de l'année de réalisation de l'inventaire, est au moins inférieure de 2 %  à la population publiée cinq ans auparavant ou, par défaut, au dernier recensement général de la population.

Inventaire des logements sociaux : prise en compte des places de centre d’accueil pour demandeurs d’asile (CADA) (décret art.2 / CCH : R.302-15)

L’article 25 de la loi du 29 juillet 2015 relative à la réforme du droit d’asile modifie les modalités de prise en compte des places de centres d’accueil pour demandeurs d’asile (CADA) dans la liste des logements sociaux. Le décret traduit réglementairement ces dispositions et prévoit que les places en CADA seront désormais prises en compte dans l’inventaire des logements sociaux établi pour chaque bâtiment par la personne morale propriétaire ou à défaut par la personne morale gestionnaire, et remis au préfet chaque année.

Définition des dépenses réelles de fonctionnement - (décret art.2 / CCH : R.302-18-1)

Le décret les définit comme étant l’ensemble des dépenses de l’exercice budgétaire entraînant des mouvements réels, à l’exclusion des dépenses correspondant à des productions immobilisées, à des charges transférées en section d’investissement, aux prélèvements alimentant les fonds de péréquation correspondant à des atténuations de produits, ainsi qu’au prélèvement sur les recettes fiscales de la commune.

C’est la définition retenue pour le calcul du plafond au-delà duquel le prélèvement SRU ou majoré n’est pas effectué (CCH : L.302-7 et L.302-9-1).

Délai de saisine de la commission nationale - (décret art.4 / CCH : R.302-26)

Pour les communes n'ayant pas respecté la totalité de leur objectif de production de logements sociaux, le préfet réunit une commission chargée d'examiner les difficultés rencontrées par la commune, d'analyser les possibilités et les projets de réalisation de logements sociaux et de définir des solutions permettant d'atteindre ces objectifs. Si la commission parvient à la conclusion que la commune ne pouvait, pour des raisons objectives, respecter son obligation, elle saisit, avec l'accord du maire concerné, une commission nationale placée auprès du ministre chargé du Logement (CCH : L.302-9-1-1). 

Le décret précise que la saisine de la commission nationale intervient avant le 31 décembre de l’année suivant chaque période triennale. Elle doit statuer avant le 31 mars de l’année suivante.

Harmonisation de la gestion du fonds national de développement d'une offre de logements locatifs très sociaux et du fonds national d’accompagnement vers et dans le logement (décret art.3 / CCH : R.302-24-1)

Un fonds national de développement d'une offre de logements locatifs très sociaux (FNDOLLTS) à destination des ménages modestes a été créé par la loi du 18 janvier 2013³.  Est versée à ce fonds la majoration du prélèvement opéré sur les communes faisant l'objet d'un arrêté de carence.

Ce fonds permet de financer la réalisation de logements destinés aux ménages éprouvant des difficultés particulières (CCH : L.301-1 II). Il est géré par un comité de gestion composé de sept membres dont quatre représentants de l’État et trois représentants des collectivités territoriales. Ce comité se réunit au moins une fois par an. Il a pour mission de fixer les orientations d’utilisation du fonds, de délibérer sur la répartition de ses ressources et sur les critères de priorisation d’affectation des crédits.

Le décret harmonise les modalités de gestion du FNDOLLTS et du fonds national d’accompagnement vers et dans le logement (FNAVDL) gérés par la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS). Il prévoit qu’il doit approuver chaque année le document prévisionnel des recettes et des dépenses afférentes aux obligations de toute nature incombant au fonds et l’état financier annuel du fonds relatif à l’exercice écoulé.

Le comité émet un avis sur le rapport relatif au bilan des actions financées par le fonds au regard des ressources engagées et des objectifs poursuivis et le transmet au ministre chargé du Logement.

La CGLLS fournit au comité de gestion tous les éléments comptables et financiers nécessaires à la prise de ses décisions.

Subvention spécifique en faveur du développement d'une offre de logements locatifs très sociaux (décret art.5 / CCH : R.331-25-1)

Pour compléter l’offre de logements locatifs très sociaux, le décret n°2013-670 du 24 juillet 2013 crée une nouvelle subvention spécifique en faveur du développement de ce type de logement. Ce décret en précise les contours.

Une subvention spécifique en faveur du développement d'une offre de logements locatifs très sociaux peut être accordée aux logements réservés aux ménages dont la situation justifie une gestion locative adaptée et un loyer au mètre carré inférieur au loyer maximal prévu pour ces ménages. Cette subvention est subordonnée à la décision favorable du préfet ou de son délégataire comportant le montant et les modalités de versement de la subvention.

Désormais, le versement de cette subvention est effectué au moment du règlement pour solde. Le versement du solde est subordonné à la signature d’une convention spécifique à cette opération avec l’ensemble des réservataires, sans préjudice des conventions de réservation mentionnées à l’article R. 441-5 du CCH. La convention spécifique comporte une clause prévoyant que les candidats dont les demandes de logement social sont présentées pour l’attribution des logements, identifiés parmi les ménages relevant des catégories de publics auxquels sont destinés les logements sociaux réservés par l'Etat en vertu des dispositions du 12^ème alinéa de l’article L. 441-1 ou de celles au profit desquelles des engagements annuels quantifiés d'attribution de logements ont été pris dans le cadre de l'accord collectif intercommunal ou départemental, sont déterminés d’un commun accord avec les réservataires. Il peut être dérogé à la règle prévue au 2^ème alinéa de l’article R.441-3. La convention spécifique prévoit les modalités d’attribution de ces logements, lors de la première attribution et en cas de changement de locataire, les modalités selon lesquelles il est rendu compte des attributions réalisées au préfet et aux autres réservataires, ainsi que les modalités de mise en œuvre de la gestion locative adaptée et, le cas échéant, des mesures d’accompagnement des occupants. La convention est conforme au modèle défini par arrêté du ministre en charge du logement. La même procédure s’applique lorsque les attributaires du logement sont sous-locataires en application de l’article L.442-8-2. L’article L. 442-8-1-1 est inapplicable aux logements faisant l’objet de la subvention.

La méconnaissance des règles d’attribution et d’affectation des logements prévues dans une convention spécifique relative aux logements faisant l’objet de la subvention est passible de sanctions pécuniaires (CCH : L.342-14 I).

Lorsqu’un EPCI dispose d’orientations approuvées, qu’il a adopté un plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d’information des demandeurs (CCH : L441-2-8) et qu’il a conclu un accord collectif intercommunal (CCH : L441-1-1), le préfet peut lui déléguer la signature et le suivi des conventions signées entre l’établissement, les organismes bailleurs et les réservataires de logements sociaux et, le cas échéant, d'autres personnes morales intéressées. Le délégataire informe le préfet en cas de méconnaissance des règles d’attribution et d’affectation des logements prévue dans la convention spécifique.

Attribution de logements ayant bénéficié de la subvention spécifique en faveur du développement d’une offre de logements locatifs très sociaux (décret art.6 / CCH : R.441-3)

En principe, les commissions d'attribution doivent examiner au moins trois demandes pour un même logement, sauf en cas d'insuffisance du nombre des candidats. Une exception est prévue : lorsqu’elles examinent les candidatures de personnes désignées par le préfet au titre du droit au logement opposable, un seul dossier peut leur être soumis. Désormais, cette exception est élargie aux candidatures présentées pour l’attribution de logements ayant bénéficié de la subvention spécifique en faveur du développement d’une offre de logements locatifs très sociaux.

3 - Loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social : art.19