Transactions immobilières : simplification des modalités d’information des acquéreurs de lots de copropriété

N° 2015-28 / À jour au 31 janvier 2017

Ordonnance du 27.8.15 : JO du 28.8.15 ratifiée par la loi n° 2017-86 Égalité et citoyenneté du 27.1.17 : art. 122 (JO du 28.1.17) / CCH : L.721-2 et L.721-3

La loi ALUR du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové renforce l’information des acquéreurs de lots de copropriété en prévoyant l’obligation d’annexer à la promesse ou à l'acte de vente (à défaut de promesse) différents documents (CCH : CCH : L.721-2 et L.721), tels que le règlement de copropriété ou les informations financières de la copropriété, « afin qu'ils puissent s'engager en connaissance de cause et par la suite assumer leurs obligations de copropriétaire » (extrait du rapport au Président de la République sur l’ordonnance du 27 août 2015).

L’ordonnance du 27 août 2015 vise à simplifier ces modalités d’information des acquéreurs, notamment sur la forme de la remise des documents, et à sécuriser les informations transmises.

Le gouvernement a été habilité à élaborer cette ordonnance par la loi du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et de clarification du droit et des procédures administratives (art. 15).

Transactions immobilières concernées (art. 1^er / CCH : L.721-2 I)

L’information de l’acquéreur d’un bien immobilier est renforcée lorsque la vente ou la cession d'un droit réel immobilier (telle que l’usufruit ou la nue-propriété) porte sur un bien en copropriété (lot ou fraction de lot) situé dans un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation.

Modalité de transmission de l’information à l’acquéreur (art. 1^er / CCH : L.721-2 II à IV)

Depuis la loi ALUR, lorsque le bien vendu se situe dans une copropriété, les documents concernant l’immeuble devaient être annexés à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente. Désormais, il s’agit d’une remise lorsqu’une promesse est signée. Dans le cadre d'une vente régularisée directement par acte authentique (sans être précédée d’une promesse), les documents et informations sont joints au projet d'acte de vente. Cette mesure a pour objectif de diminuer le volume de la promesse de vente.

Au stade de la promesse de vente portant sur un lot de copropriété : remise de documents et d’informations (art. 1^er/ CCH : L.721-2 II)

Documents et informations à remettre à l’acquéreur

Cinq catégories de documents et informations doivent être remis à l’acquéreur au plus tard lors de la signature de la promesse de vente (promesse unilatérale ou compromis de vente), en plus du dossier de diagnostic technique (CCH : L.271-4) :

les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :
- la fiche synthétique,
- le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, ainsi que les actes les modifiant s’ils ont été publiés,
- les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années (sauf lorsque le vendeur n’a pas été en mesure de les obtenir auprès du syndic).
  Auparavant, le vendeur pouvait s’exonérer de la remise des procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années lorsqu’il n’en disposait pas (CCH : L. 721-2 II 1 c). Cette dérogation est reformulée et ne repose plus sur la volonté du vendeur. Désormais, seule l’impossibilité du vendeur d’obtenir du syndic communication des procès-verbaux permet de l’exonérer.
les informations financières : cette catégorie, anciennement intitulée « documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur », comprend :
- le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente,
- les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur (les sommes dues par le vendeur n’ont plus à être communiquées),
- l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs,
- lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Le contenu de ces informations financières sera défini par arrêté (à paraître).
Il est précisé que ces informations doivent être à jour de la dernière assemblée générale chargée d'approuver les comptes (sauf pour les sommes susceptibles d’être dues par l’acquéreur).

le carnet d’entretien,
la notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances de la copropriété (arrêté à paraître),
les conclusions du diagnostic technique global (DTG), le cas échéant. Auparavant, l'intégralité du DTG devait être annexée.

La liste de ces documents et informations à remettre à l’acquéreur peut être allégée dans les trois situations suivantes :

lorsque la copropriété comporte moins de dix lots avec un budget prévisionnel inférieur à 15 000 € (loi du 10.7.65 : art. 14-3) : les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur, l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ne sont pas exigées,
lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété : seules les informations financières sont à communiquer à l’acquéreur,
en cas de vente ou de cession de droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe : la fiche synthétique, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que les actes modificatifs et les informations financières doivent être remis à l’acquéreur.
Peut être qualifié de lot annexe, au sens de l’ordonnance, un emplacement de stationnement ou un local tel qu'une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.

Modalités de la remise

La remise des documents et informations sur support papier n'est plus la seule modalité autorisée. Elle peut désormais être effectuée par tout moyen et sur tout support, y compris par un procédé dématérialisé (mail, clé USB, cd, …), sous réserve de l'accord expresse de l'acquéreur.
Ce procédé doit permettre d'identifier le destinataire des informations et sa date de remise. L’acquéreur doit attester s’être vu remettre les documents et informations par écrit. Cette attestation figure dans la promesse de vente lorsqu’elle est faite devant notaire, ou dans un document signé et daté lorsqu’il est établi sous seing privé.

Au stade de l’acte authentique de vente (art. 1^er / CCH : L.721-2 III)

Documents et informations à joindre au projet d'acte de vente

Lorsque l'acte authentique de vente n'est pas précédé d'une promesse de vente, cinq catégories de documents et informations doivent être joints au projet d’acte de vente (en plus du dossier de diagnostic technique / CCH : L.271-4) :

les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :
- la fiche synthétique,
- le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, ainsi que les actes les modifiant s’ils ont été publiés,
- les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années, sauf lorsque le vendeur ne les a pas obtenu auprès du syndic.
les informations financières :
- l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs,
- lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
le carnet d’entretien,
la notice d’information,
les conclusions du diagnostic technique global (DTG), le cas échéant. Auparavant l'intégralité du DTG devait être annexée.

Le projet d’acte de vente est notifié ou remis à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception (CCH : L.271-1).

Comme lorsqu’une promesse est signée, la liste de ces documents et informations à annexer à l’acte de vente peut être allégée dans les deux situations suivantes :

lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété : seules les informations financières sont à communiquer à l’acquéreur,
en cas de vente ou de cession de droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe : la fiche synthétique, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que les actes modificatifs et les informations financières doivent être annexés à l’acte de vente.
Peut être qualifié de lot annexe, au sens de l’ordonnance, un emplacement de stationnement ou un local tel qu'une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.

Modalités de transmission des documents et informations

L’annexion des documents et informations sur support papier n'est plus la seule modalité autorisée. Elle peut désormais être effectuée par tout moyen et sur tout support, y compris par un procédé dématérialisé (mail, clé USB, cd, …), sous réserve de l'acceptation expresse de l'acquéreur.
Ce procédé doit permettre d'identifier le destinataire des informations et sa date d’annexion. L’acquéreur doit attester s’être vu remettre les documents et informations par écrit. Cette attestation figure dans l’acte de vente.

En cas de vente publique (art. 1^er/ CCH : L.721-2 IV)

Lors de la vente publique d’un lot de copropriété, les même documents et informations doivent être annexés au cahier des charges (cf. Documents et informations à remettre à l’acquéreur).
En cas de vente ou de cession de droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe, seuls les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (sauf si le vendeur n'a pu les obtenir auprès du syndic) et les informations financières doivent être annexés au cahier des charge.

Peut être qualifié de lot annexe, au sens de l’ordonnance, un emplacement de stationnement ou un local tel qu'une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.

Sanction du défaut d’information de l’acquéreur (art. 2 / CCH : L.721-3)

Depuis la loi ALUR, tant que tous les documents et informations requis n’étaient pas annexés à la promesse ou à l’acte de vente, le délai de rétractation ou de réflexion ne courait pas. Le délai était décompté à partir de la communication à l’acquéreur de l’ensemble des documents et informations à annexer à la promesse ou à l’acte de vente.

L’ordonnance modifie les règles portant sur délai de rétractation et de réflexion (CCH : L.721-3) pour les adapter aux nouvelles modalités de remise des documents en cas de promesse ou acte de vente.

Ainsi, en cas de promesse de vente, si tous les documents n’ont pas été remis avant la signature de la promesse de vente, alors le délai de rétractation ne court qu'à compter du lendemain de la communication des documents et informations à l'acquéreur (cf. Documents et informations à remettre à l’acquéreur).

En cas d’acte de vente (non précédé d’une promesse), si tous les documents nécessaires n’ont pas été joints au projet d’acte de vente, le délai de réflexion ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur (cf. Documents et informations à annexer à l’acte de vente).

Les documents et informations qui n’ont pas été remis avant la signature de la promesse de vente ou qui n’ont pas été joints au projet d’acte de vente doivent être communiqués postérieurement à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise (CCH : L.271-1), pour faire courir les délais.

Entrée en vigueur (art. 3)

L’ordonnance du 27 août 2015 entre en vigueur le 29 août 2015, à l’exception des dispositions concernant le DTG qui s’applique à compter du 1^erjanvier 2017 (cf. Documents et informations à remettre à l’acquéreur). Le contenu des informations financières sera précisé par arrêté.