Modalités de maintien et de conservation de l’Allocation de logement (AL) par l’organisme payeur en cas de non-décence du logement

N° 2015-03 / À jour au 9 juin 2022
Décret n° 2002-120 du 30.1.2 : JO du 31.1.2 / Loi n° 2014-366 du 24.3.14 : JO du 26.3.14 / Décret n° 2015-191 du 18.2.15 : JO du 20.2.15 / Note du 5.3.17 /  Ordonnance n° 2019-770 du 17.7.19 : JO du 25.7.19 / Décret n° 2019-772 du 24.7.19 : JO du 25.7.19  / Décret n° 2019-1574 du 30.12.19 : JO du 31.12.19 /  Décret n° 2021-872 du 30.6.21 : JO du 1.7.21 / Ordonnance n° 2021-1553 du 1.12.21 : JO du 2.12.21 

Lutte contre la non-décence – Procédure de conservation et de versement des allocations de logement en cas de non-décence du logement

La loi ALUR a modifié la procédure relative à l'octroi et au versement de l'allocation de logement en cas de logement constaté comme non-décent, afin d'inciter le bailleur à effectuer les travaux de mise en conformité, tout en limitant les conséquences pour le locataire.

Habilitation des organismes chargés de constater la non-décence (décret du 24.7.19 : art. 1 / CCH : R.843-5)

La non-décence du logement peut être constatée par la CAF ou la CMSA, ou par un organisme habilité par convention conclue avec la caisse (CCH : L.843-1 et R.843-5). 
Les organismes chargés d’établir les constats de non-décence des logements (qu’ils soient publics ou privés) doivent être habilités, par convention conclue avec un organisme payeur. 
Le décret du 24 juillet 2019 précise qu’ils sont habilités au vu de leur expérience professionnelle. À noter : en ce qui concerne les organismes de droit privé, ces derniers ne peuvent être habilités par la Caf ou la CMSA que s’ils sont en règle au regard de leurs obligations fiscales et sociales et qu’ils n’ont pas fait l'objet de condamnation pénale définitive en rapport avec leur activité depuis au moins cinq ans. L’habilitation ne porte que sur les logements pour lesquels la Caf/CMSA verse une allocation de logement.
Les organismes agréés par les Caf effectuent les constats à la demande de celles-ci. Lorsqu’un logement fait l’objet d’un constat de non-décence (réalisé directement par l’organisme payeur ou par un opérateur habilité, la Caf transmet l’information au bailleur et recueille ses observations. 
 

Les constats de non-décence (note du 5.3.17) 

Le constat de non décence est un acte juridique qui constitue le point de départ de la procédure de conservation et ne se résume pas à un simple compte rendu de la visite du logement. Il est établi par un organisme habilité. Cependant, l'organisme payeur est tenu de s’assurer de la bonne réalisation de ce dernier, selon les modalités définies dans la convention d'habilitation et de partenariat conclue entre l'organisme habilité et l'organisme payeur. 

Au préalable, l'allocataire doit être invité, suffisamment à l'avance (un mois à titre indicatif), à être présent ou à être représenté lors de la visite du logement servant à l'établissement du constat.

L'organisme payeur apprécie l'opportunité d'inviter le propriétaire à être présent ou à être représenté lors de la visite du logement. Même si l’invitation du bailleur constitue une bonne pratique, elle n’est pas systématique et son absence ne fait pas obstacle à l'établissement du constat.

La note du 5 mars 2017 précise que le constat doit comporter a minima les éléments suivants :

• le classement du logement comme  non décent, c'est-à-dire un logement comportant un (ou des) élément(s) non conforme(s) au décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Une mention complémentaire indiquera s'il y a une présomption d'habitat indigne ;
• la description pièce par pièce des éléments observés ne répondant pas aux normes de décence, ou pouvant mettre en cause la sécurité physique ou la santé des occupants, avec un montage photographique (ou tout autre support visuel) portant notamment sur les anomalies ; pour les logements collectifs, il convient de préciser si les éléments et anomalies relèvent des parties privatives ou parties communes ;
• la synthèse des éléments jugés utiles à l'établissement du constat, rapportés par l'allocataire ou son représentant et par les autres occupants ;
• la synthèse des éléments rapportés par le bailleur ou son représentant jugés utiles à l'établissement du constat ;
• la synthèse des éléments rapportés par le syndic de la copropriété jugés utiles à l'établissement du constat ;
• dans le cadre du renseignement d'ORTHI, la mention suivante : "Les informations collectées sur le logement dont vous êtes propriétaire font l'objet d'un traitement informatique dans le cadre de l'Outil de repérage et de traitement de l'habitat indigne (ORTHI). Vous pouvez exercer votre droit d'accès et de rectification auprès du préfet du département où se situe le logement selon les modalités prévues par l'article 5 de l'arrêté du 30 septembre 2011 portant création d'un traitement de données à caractère personnel relatif à l'habitat indigne et non décent, dénommé ORTHI" ;
• le type de logement : maison individuelle, logement collectif et, si des désordres sont constatés dans les parties communes, il convient de préciser si l’immeuble est en mono propriété ou en copropriété.

Les agents établissant le constat doivent, dans la mesure du possible, formaliser objectivement les désordres et leurs origines. 

La jurisprudence précise qu’un constat, dressé par un technicien ou non, est contestable dès lors qu’il n’est pas contradictoire. Il a ainsi été jugé que : 

• si les organismes agréés par l’organisme payeur considèrent que le logement est non-décent, il n'en demeure pas moins que les propriétaires des lieux peuvent contester les constats faits hors de leur présence et peuvent soutenir que les critères de non décence retenus ne leur soient pas imputables ou sont insuffisants pour voir déclarer le logement loué non décent (CA de Rennes : 4.10.17, n°15/02438) ;
• le constat dressé par un inspecteur de salubrité, qui n'a aucun caractère contradictoire, peut donc être contesté notamment par les bailleurs non présents lors de la visite des lieux (CA de Rennes : 14.6.17, n°14/08733).

Conservation de l’allocation logement par l’organisme payeur (CCH : L.843-1, R.843-1, R.843-2 et R.843-3)

Lorsque le logement ne satisfait pas aux critères de décence, l’allocation de logement n’est versée ni au locataire, ni au bailleur par les organismes payeurs (Caf/CMSA), qui la conservent pendant un délai maximal de 18 mois (CCH : R.843-2). 

L’organisme payeur doit notifier au propriétaire le constat établissant que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de la décence et l'informe qu'il doit le mettre en conformité dans le délai maximal de 18 mois pour que l'allocation de logement conservée puisse lui être versée. Cette information du bailleur, dont le locataire est également destinataire, tient lieu de demande de mise en conformité par ce dernier, dans le cas où il saisirait la Commission départementale de conciliation (CDC) (CCH : R.843-3). 

L'organisme payeur informe le propriétaire de l'existence d'aides publiques et des lieux d'information (dont les ADIL) pour réaliser les travaux de mise en conformité du logement (CCH : R.843-4).

Par ailleurs, l’organisme payeur informe le locataire que, durant le délai de conservation, il est tenu de s'acquitter du montant du loyer et des charges récupérable, diminué du montant des allocations de logement qu’il aurait dû percevoir, sans que cela puisse fonder une action du bailleur pour l’obtention de la résiliation du bail (CCH : L.843-1)

Le paiement partiel, dans ces circonstances, ne peut être considéré comme un défaut de paiement (loi du 6.7.89 : art. 7)

Le locataire est informé du montant de l’allocation de logement suspendu par l’organisme payeur (CCH : L.843-1). 

Restitution de l’allocation logement (CCH : L.843-4)

Lorsque les travaux ont été réalisés et que le constat de mise en conformité est établi, le montant de l’allocation de logement qui a été conservé est versé au bailleur. Si le montant est supérieur à la part de loyer et de charges récupérables restant due, le bailleur verse la différence au locataire.

Non restitution de l’allocation logement conservée (CCH : L.843-2)

Lorsque les travaux n’ont pas été réalisés à l’expiration du délai initial de mise en conformité, l’allocation de logement conservée par l’organisme payeur est définitivement perdue pour le bailleur. Celui-ci ne peut réclamer au locataire la part de loyer impayé correspondant à l’allocation de logement non perçue. L’allocation logement n’est plus due et le locataire doit s’acquitter de la totalité du loyer, sauf s’il a obtenu du juge une réduction de son montant.

Toutefois, à titre exceptionnel, dans certains cas, le maintien et la conservation de l’AL peuvent être décidés pour une nouvelle période de six mois maximum, renouvelable une fois (CCH : L.843-3). 

Possibilités de maintien et de conservation de l’allocation logement à l’issue de la période initiale (ordonnance du 16.9.20 : art.2 et art.3 / CCH : L.843-3 / décret du 24.7.19 : art. 1 / CCH : R.843-2 et R.843-6)

Au terme de la période initiale de 18 mois, le maintien et la conservation de l’allocation de logement peuvent être autorisés à titre exceptionnel, par décision de l’organisme payeur, pour une durée de six mois (renouvelable une fois), afin de répondre aux situations prévues par la loi (CCH : L.843-3 et R.843-2). 

L’allocation de logement peut être autorisée à titre exceptionnel dans les conditions suivantes (CCH : R.843.6) : 

• pour permettre l’achèvement d’une mise en conformité engagée ; le bailleur doit apporter la preuve auprès de l’organisme payeur qu’il a engagé les travaux de mise en conformité, en vue d’un achèvement dans un délai de six mois. Le renouvellement du délai de six mois ne peut être accordé que si le propriétaire apporte la preuve que la réalisation des travaux nécessite un délai supérieur, ou que le retard dans l’avancement des travaux ne lui est pas imputable ;
• pour prendre en compte l’action du locataire visant à rendre son logement décent par la voie judiciaire ; le locataire doit avoir engagé une action en justice pour obtenir la mise en conformité du logement avec les caractéristiques de la décence, cette action étant toujours en cours ;
• pour prévenir des difficultés de paiement du loyer ; le maintien et la conservation de l’AL pour une durée de six mois peuvent être décidés : si l’allocation de logement hors charges constitue plus de la moitié du dernier loyer brut (loyer sans déduction de l'aide au logement)  hors charges connu de l’organisme payeur. À l’issue du délai de six mois, son renouvellement ne peut être accordé que si l’allocataire apporte la preuve qu’il n’était manifestement pas en mesure, au cours de la première période de six mois, d’entreprendre l’une des démarches suivantes (CCH : R.843-6, 2° et 5°) : 
  • exercer une action judiciaire pour obtenir la mise en conformité du logement avec les caractéristiques de la décence ; 
  • soit accomplir des actes positifs et récents en vue de trouver un nouveau logement ou saisir la commission de médiation au titre du DALO, soit trouver un logement ; 
• si l’allocataire est en situation d’impayé de loyer et bénéficie du maintien de l’allocation de logement (CCH : R.824-1) ;
• pour prévenir les difficultés de relogement du locataire : le locataire doit apporter la preuve :
  • soit qu’il a accompli des actes positifs et récents en vue de trouver un nouveau logement ou qu’il a saisi la commission de médiation DALO ; 
  • soit qu’il n’était manifestement pas en mesure de trouver un logement. En cas de demande de renouvellement du délai de six mois, celui-ci ne peut être accordé que si l’allocataire apporte la preuve qu’il n’était manifestement pas en mesure de trouver un logement au cours du délai de six mois précédent. À l’issue de ce délai, comme au terme de la période initiale de 18 mois :
    • soit les travaux ont été réalisés et le constat de conformité est établi : le montant de l’allocation logement conservée par l’organisme payeur sur la période de six mois (éventuellement renouvelée) est versée au bailleur (CCH : L.843-3) ;
    • soit les travaux n’ont pas été réalisés et l’allocation de logement conservée par l’organisme payeur est définitivement perdue pour le bailleur. Il ne peut réclamer au locataire la part de loyer impayé correspondant à l’allocation de logement non perçue. Si les travaux n’ont pas été réalisés, l’allocation logement n’est plus due et le locataire doit s’acquitter de la totalité du loyer, sauf s’il a obtenu du juge une réduction de son montant (CCH : L.843-3).

Maintien dérogatoire de l’allocation logement à la condition de conventionnement (CCH : L.843-7) 

Le bailleur peut continuer à percevoir l’allocation logement s'il s'engage par convention avec l'État à rendre le logement décent dans un délai fixé par cette convention. Cette dérogation s’applique pour les logements compris dans un patrimoine d'au moins dix logements dont le propriétaire ou le gestionnaire est : 

• un organisme d'habitations à loyer modéré ; 
• une Société d'économie mixte (SEM) de construction et de gestion de logements sociaux ; 
• un organisme agréé exerçant des activités de maîtrise d'ouvrage ; 
• la société de gestion du patrimoine immobilier des houillères du Nord et du Pas-de-Calais et les sociétés à participation majoritaire de cet établissement. 

Dans ces situations et pour continuer de percevoir son allocation, le bailleur doit adresser une copie de la convention à la Caf ou à la CMSA.
La transmission de cette convention à l'organisme payeur vaut constat de mise en conformité du logement.

Maintien des cas de dérogation à la condition de décence (décret du 24.7.19 : art. 1 / CCH : R.843-1)

Par principe, pour ouvrir le droit à l’allocation de logement, le logement doit répondre aux caractéristiques de la décence définies par le décret 30 janvier 2002, pris en application de la loi du 6 juillet 1989 (art.6). Le fait que le logement réponde aux conditions de décence doit également être justifié par une attestation du bailleur (CCH : R.823-2). 

Cependant, des dérogations sont prévues par la loi. Ainsi, l'allocation de logement peut être accordée, à titre dérogatoire, par l'organisme payeur dans deux situations (CCH : R.843-1). 

D’une part, elle peut être conservée s’il s’agit de personnes logées en hôtel meublé ou établissement assimilé, pour une durée d'un an. Dans ce cas, l’organisme payeur doit en informer son conseil d'administration, ainsi que le préfet de département.
Le préfet désigne, dans le cadre du Plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD), un organisme privé ou public afin qu’il propose au propriétaire une solution d'amélioration du logement adaptée, ou à l'allocataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Cette dérogation peut être prorogée pour six mois par le conseil d’administration de l’organisme payeur si les travaux de mise aux normes, bien que décidés, n’ont pas pu être achevés ou si la solution de relogement bien qu’acceptée n’a pas encore pris effet dans ce même délai de 6 mois. Si le conseil d’administration de l’organisme payeur s’oppose à ce que l’allocation soit conservée, à titre dérogatoire, il devra en informer le préfet. 

D’autre part, l’allocation de logement peut également être accordée, pour une durée de 18 mois (renouvelable une fois), aux personnes : 

• accédant à la propriété pendant la durée de remboursement de leur dette liée à l'achat et, s'il y a lieu, pendant la durée de remboursement de la dette liée aux travaux de décence, contractée au moment de l'achat ; 
• qui se libèrent d'une dette contractée en vue de réaliser des travaux de réhabilitation lourde ; 
• qui se libèrent d'une dette contractée en vue soit d'agrandir leur logement, soit d'aménager à usage de logements des locaux non destinés à l'habitation, lorsque ces travaux répondent aux normes techniques imposées pour le bénéfice des prêts conventionnés. 

Dans ce cas, l’organisme payeur doit également informer son conseil d'administration, ainsi que le préfet. Le préfet informera également le comité responsable du PDALHPD afin que ce dernier examine avec l'allocataire une solution adaptée d'amélioration du logement ou une solution de relogement.

Dérogation aux règles de peuplement en matière d’allocation de logement familiale (décret du 24.7.19 : art. 1 / CCH : L.822-10, R.822-25 et R.844-1 à R.844-5)

Le logement, au titre duquel le droit à l’allocation de logement familiale est ouvert, doit être occupé à titre de résidence principale et présenter une surface habitable globale au moins égale à 16 m² pour un ménage sans enfant ou deux personnes, augmentée de 9 m² par personne en plus, dans la limite de 70 m² pour huit personnes et plus (CCH : L.822-10 et R.822-25). 

Par dérogation, si un logement devient surpeuplé par suite d’une naissance ou de la prise en charge d'un enfant, d’un ascendant ou d’un collatéral de deuxième ou de troisième degré, l’allocation de logement est maintenue pendant une durée de deux ans. Cette dérogation peut être prolongée, sur décision de l’organisme payeur, par période de deux ans renouvelable, après enquête sociale et au vu d'une attestation motivée du préfet certifiant que l'allocataire ne peut être logé dans un logement respectant la condition de surface habitable (CCH : R.844-2).

En cas de refus de dérogation, le préfet désigne alors, dans le cadre du PDALHPD, un organisme privé ou public aux fins de proposer à l'allocataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités (CCH : R. 844-1).

Articulation des procédures de surpeuplement et de non-décence (décret du 24.7.19 : art. 1 / CCH : R.843-7 et R.843-8) 

Le bénéfice de l’allocation de logement, dans le cadre de la procédure dérogatoire aux règles de peuplement, ne fait pas obstacle à sa conservation par l’organisme payeur en cas de non-décence du logement.

Lorsque l’allocataire fait simultanément l’objet de la procédure de conservation de l’allocation de logement et de la procédure de maintien dérogatoire de l’allocation pour surpeuplement, les règles suivantes sont applicables :

• si le logement n’est toujours pas décent à l’expiration de la procédure de conservation de l’allocation de logement, cette dernière est suspendue, même si la période de bénéfice dérogatoire de l’allocation de logement au titre du surpeuplement n’est pas expirée ;
• si le logement est toujours surpeuplé à l’expiration de la période de bénéfice dérogatoire de l’allocation de logement à ce titre, cette dernière est suspendue, même si la procédure de conservation de l’allocation de logement au titre de la non-décence n’est pas expirée.

Dans tous les cas, l’organisme payeur informe le bailleur de la suspension de l’allocation de logement.

Location ou sous-location en partie à des tiers et droit à l’allocation de logement sociale (ordonnance du 17.7.19 : art. 1 / CCH : L.822-4 et CASF : L.442-1)

Le droit à l’allocation de logement sociale n’est pas ouvert en cas de location ou de sous-location en partie à des tiers, sauf s'il s'agit : 

• d'une personne âgée ou handicapée adulte (CCH : L.822-4), accueillie au domicile d'un accueillant familial ou, s'il y a lieu, son représentant légal qui il a établi un contrat écrit qui précise la nature ainsi que les conditions matérielles et financières de l'accueil (CASF : L.442-1) ; 
• ou d'une personne de moins de 30 ans (CCH : L.822-4).

Mesures applicables aux départements d’outre-mer (ordonnance du 12.7.19 : art. 1 / ordonnance du 1.12.21 : art.5 / décret du 30.12.19 : art. 13 / CCH : L.860-1, L.861-5 et R.861-5)

En outre-mer, les conditions relatives à la non-décence et au surpeuplement sont les mêmes que celles prévues en métropole (CCH : L.860-1).

À Mayotte, l'attribution d'une aide personnelle au logement est subordonnée au respect de conditions de peuplement des logements. Si un logement devient surpeuplé, du fait de l'arrivée au foyer d'un conjoint ou d'un ascendant à charge, l'aide est maintenue pendant une durée d’un an, à condition que la surface habitable globale soit d'au moins 13 m², augmentée de 6 m² par personne en plus, dans la limite de 54 m² pour neuf personnes et plus (CCH : R.861-5).