Révision du zonage dit A/B/C pour de nombreuses aides au logement

N° 2014-17 / À jour au 14 octobre 2014
Arrêté du 1.8.14 : JO du 6.8.14 modifié par l’arrêté du 30.9.14 (JO du 14.10.14)

Le zonage dit « A/B/C », utilisé notamment pour les barèmes applicables à l’investissement locatif, à l’accession à la propriété, au Prêt locatif intermédiaire (PLI) et aux aides d’Action Logement est révisé. Ce classement avait été créé en 2003, dans le cadre du dispositif d’investissement locatif « Robien » et modifié pour la dernière fois en 2009. Le décret annuel PTZ du 30 décembre 2010 (JO du 31.12.10) a créé un article R.304-1 dans le CCH aux termes duquel un nouvel arrêté de classement des communes dans les zones A bis, A, B1, B2 et C devait être publié.
L’article 2 de ce texte avait également prévu, dans l’attente de l’arrêté à paraître, un maintien du classement existant : les zones A, B1, B2 et C correspondant à celles définies par l’arrêté du 29 avril 2009 modifiant l’arrêté du 19 décembre 2003 et du 10 août 2006. La zone A bis (Paris et 39 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-St-Denis et du Val-de-Marne) était définie par l’arrêté du 22 décembre 2010.
Premier arrêté pris en application de l’article R.304-1 du CCH l’arrêté du 1er août 2014 abroge les arrêtés ci-dessus et met en place, pour « tenir compte des évolutions des dynamiques territoriales et s’adapter aux réalités locales du marché immobilier » un nouveau classement des communes dans les cinq zones (cf. annexe I de l’arrêté).
Une centaine de communes sont reclassées en zone A bis et A. Ainsi des communes comme Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier passent de la zone B1 à la zone A. D’autres grandes villes comme le Havre, Caen et Dijon sont reclassées de B2 en B1. Des déclassements de communes ont été effectués de la zone A à la zone B1 (cf. annexe II de l’arrêté) et de la zone B1 à la zone B2 (cf. annexe III de l’arrêté).

Selon les dispositifs (investissement locatif, accession à la propriété, logement locatif intermédiaire, aides d'Action Logement, etc.), l’entrée en vigueur de l’arrêté est échelonnée entre le 7 août 2014 (pour les aides d'Action Logement) et le 1^er février 2015 et assortie, le cas échéant, de dispositions transitoires.

Investissement locatif intermédiaire pour les particuliers (art. 3 1°)

Le nouveau zonage, qui impacte les plafonds de loyers et de ressources ainsi que l’éligibilité au dispositif (communes de la zone B2 éligibles seulement sur agrément) s’applique aux logements acquis à compter du 1^er octobre 2014 ou dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire, à ceux dont la demande de permis de construire est déposée à compter du 1^er octobre 2014. Cependant, des mesures transitoires sont prévues pour les communes déclassées.
Pour les communes déclassées de A en B1 (annexe 2 de l’arrêté), les opérations peuvent continuer à bénéficier des conditions du régime d’investissement locatif intermédiaire appliquées à la zone A :

• ­si le permis de construire a été déposé avant le 1^er octobre 2014 et l’acte authentique d’acquisition est signé dans un délai de 18 mois maximum à compter de la date d’obtention du permis de construire ;
• ­si la promesse de vente a acquis date certaine avant le 1er octobre 2014 (promesse enregistrée au service des impôts ou passée en la forme authentique avant cette date).

Pour les communes déclassées de la zone B1 à B2 à partir du 1^er octobre 2014, les mêmes mesures transitoires, s’appliquent, avec une entrée en vigueur décalée de trois mois, afin de permettre à la commune de demander, le cas échéant, un agrément pour être éligible à ce dispositif fiscal. Ainsi, les opérations peuvent bénéficier des conditions du régime d’investissement locatif intermédiaire appliquées à la zone B1 :

• si le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2015 et l’acte authentique d’acquisition est signé dans un délai de 18 mois maximum à compter de la date d’obtention du permis de construire ;
• si la promesse de vente a acquis date certaine avant le 1^er janvier 2015 (promesse enregistrée au service des impôts ou passée en la forme authentique avant cette date).

Accession à la propriété

PTZ+ et PAS (art. 3 4°)

Le nouveau zonage, qui impacte les modalités d’attribution (plafonds de ressources) et les caractéristiques financières du prêt (montant de prêt, tranches de remboursement) s’appliquera aux offres de prêt PTZ+ émises à compter du 1^er octobre 2014.
À compter de cette même date (émission de l’offre de prêt), les plafonds de ressources du Prêt d’accession sociale (PAS) sont également appréciés selon le nouveau classement des communes.

Accession sociale en zone ANRU (art. 3 9°)

En matière d’accession sociale en zone ANRU, le nouveau zonage, qui impacte les prix de vente ou de construction plafonds, s’appliquera aux logements dont l’avant-contrat ou le contrat préliminaire ou, à défaut, le contrat de vente ou le contrat ayant pour objet la construction du logement seront signés à compter du 1^er janvier 2015. Une exception est prévue si le logement a fait l’objet d’une demande de dépôt de permis de construire avant le 1er octobre 2014 et dès lors que la date de signature de l’acte authentique interviendra dans un délai de 18 mois maximum à compter de la date d’obtention du permis de construire.

PSLA (art. 3 5°)

Le nouveau zonage, qui impacte l’ensemble des caractéristiques financières du prêt (plafonds de loyer, de ressources et de prix) s’appliquera aux agréments délivrés à compter du 1^er février 2015.

Logement locatif intermédiaire

Opérations de logement intermédiaire bénéficiant du taux de TVA à 10 % (art. 3 7°)

Pour ces opérations conduites par les investisseurs institutionnels (organismes HLM, Comités interprofessionnels du logement (CIL) notamment), le nouveau zonage (pour les plafonds de ressources et de loyers des locataires) s’applique aux décisions d’agrément accordées par le représentant de l’État dans le département à compter du 1^er octobre 2014.

PLI (art. 3 6°)

Le nouveau zonage (pour les plafonds de ressources et de loyers des locataires) s’applique aux offres de prêts PLI (prêt locatif intermédiaire) émises à compter du 1^er  janvier 2015 sauf si le bénéficiaire du prêt est titulaire d’un agrément (cf. supra) accordé avant le 1^er octobre 2014.

Dispositif « Borloo » dans l’ancien (art. 3 2°)

Pour l’appréciation des conditions de location (plafonds de ressources et plafonds de loyers), le zonage issu de l’arrêté s’appliquera aux conventions Anah signées à compter du 1^er janvier 2015.

Aides d’Action logement (CCH : R.313-18-1)

En l’absence de dispositions spécifiques dans l’arrêté, le nouveau zonage devait s’appliquer aux aides d’Action Logement à compter du 7 août 2014.

Cependant, suite à l’accord entre Action logement et le ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité, le nouveau zonage s’appliquera à compter du 1^er janvier 2015   :

• aux offres de prêts accession et aux conventions de subvention MOBILI-PASS® ; ces deux aides aux ménages étant les seules à être soumises à des montants dépendants de la zone réglementaire.
• aux engagements de financement accordés aux personnes morales.

Pour mémoire un autre zonage I-II-III (zonage du logement locatif social) est notamment utilisé pour les barèmes applicables aux aides au logement ainsi que pour la fixation des plafonds de loyer des logements locatifs sociaux (PLUS et PLAI).