PAS/PSLA/Accession sociale en zone ANRU/Opérations d’accession des organismes HLM

N°2014-18 / À jour au 1^er octobre 2014
Arrêté du 30.9.14 : JO du 1.10.14

Alignement des plafonds de ressources PAS sur les plafonds PTZ / suppression des plafonds PAS DOM spécifiques (arrêté du 30.9.14 : JO du 1.10.14  : art 1^er et art  6 / arrêté du 4.10.01 modifié : art 2 / CCH : R.31-10-3-1 / arrêté du 25.8.03)

Poursuivant l’alignement du prêt d’accession sociale (PAS) sur le PTZ (cf. notamment arrêté du 31.5.11 : JO du 1.6.11 / Habitat Actualité n°121), l’arrêté prévoit que les plafonds de ressources à prendre en compte à compter du 1^er octobre 2014 (date d’émission de l’offre de prêt) pour apprécier l’éligibilité de l’emprunteur au PAS sont ceux du PTZ (CCH : R.31-10-3-1).

Ainsi, à compter du 1^er octobre 2014 (date d’émission de l’offre de prêt), les plafonds de ressources du PAS sont les suivants :

Le classement des communes dans les zones A, B1, B2 ou C résulte de l’arrêté du 1^er août 2014 (annexe I).

Sans changement par rapport au dispositif précédent, les ressources prises en compte pour apprécier l’éligibilité de l'emprunteur au prêt PAS correspondent au plus élevé des deux montants suivants, à la date de l’émission de l’offre de prêt :

• somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement établis au titre de l’année n-2 (avis d’imposition 2013 portant sur les revenus 2012 pour une offre de prêt émise en 2014). Le montant des ressources à prendre en compte comprend le revenu fiscal de référence de l'emprunteur, le cas échéant corrigé, établi au titre de l’année n-2 auquel est ajouté le cas échéant, celui ou ceux de la ou des autres personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt PAS à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur ;
• « revenu plancher » égal au coût total de l’opération (au sens PTZ) divisé par dix.
  
  

Par ailleurs, des plafonds de ressources spécifiques étaient fixés pour les départements outre-mer par un arrêté du 25 août 2003. Ces plafonds étaient révisés le 1^er janvier de chaque année. L’arrêté de 2003 est abrogé et, à compter du 1^er octobre, les plafonds de la zone B1 (cf. supra) s’appliquent aux opérations réalisées dans les départements d’outre-mer.

Nouveaux prix plafonds pour l’accession sociale (PSLA, ANRU et accession HLM) / révision des plafonds de ressources PSLA au 1^er janvier de chaque année (arrêté du 30.9.14 : art. 4, 5 et 6 / annexe II de l’arrêté du 26.3.04)

PSLA : prix plafonds à compter du 1^er février 2015 et revalorisation des plafonds de ressources à compter du 1^er janvier 2015

Plafonds de prix (arrêté du 30.9.14 : art. 4, 5 et 6 / annexe II de l’arrêté du 26.3.04)

Dans le cadre du prêt social de location–accession, le plafonnement du  prix de vente initial évolue, à compter du 1^er février 2015 (date de la décision d’agrément), par souci de cohérence avec les prix du logement intermédiaire (décret n° 2014-1102 du 30.9.14). Des plafonds de prix spécifiques sont créés pour la zone Abis. Pour le reste de la zone A, les plafonds sont abaissés. Les plafonds des zones B1 et B2 correspondent aux plafonds  2013.
Les plafonds applicables à compter du 1^er février 2015 sont les suivants :

Nota bene : les plafonds ci-dessus seront actualisés au 1^er janvier 2015, selon la variation de l’indice du coût de la construction (ICC) appréciée entre la valeur du deuxième trimestre de l’antépénultième année (N-2- valeur 1637) et celui de l’année N-1 (valeur 1621). Pour mémoire, dans le cadre du PSLA, le prix de vente initial est minoré de 1 % à chaque date anniversaire de l’entrée dans les lieux de l’accédant.

La surface prise en compte pour déterminer le prix de vente maximum  d’un logement est égale à la surface habitable (CCH : R.111-2) augmentée de la moitié des surfaces annexes (c’est-à-dire les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m). La surface peut être augmentée, dans la limite de 6 m^², de la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant l’objet d’une jouissance exclusive par l’accédant.

Le classement des communes dans les zones  A bis, A, B1, B2 et C résulte de l’arrêté du 1^er août 2014 (cf. annexe I).

Pour les opérations PSLA dont l’agrément est antérieur au 1er février 2015, ce sont les plafonds de prix, le cas échéant, après application des modalités de révision, de l’arrêté du 24 mars 2004 dans sa version antérieure à l’arrêté du 30 septembre 2014  qui s’appliquent (cf. analyse juridique 2005-21)

Révision annuelle des plafonds de ressources PSLA à compter du 1^er janvier 2015 (arrêté du 30.9.14 : art 5 / annexe III de l’arrêté du 26.3.04)

Depuis 2009, dans le cadre du Prêt social de location-accession, l’opérateur doit donner les logements en location – accession à des ménages dont les ressources ne dépassent les plafonds de ressources PTZ (dans sa version antérieure à 2011). L’arrêté prévoit que ces plafonds seront désormais révisés le 1^er janvier de chaque année, en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac.

Accession sociale en zone ANRU : prix plafonds à compter du 1^er janvier 2015 (arrêté du 30.9.14 : art. 5 et 6 / annexe III de l’arrêté du 26.3.04 / loi MLLE du 25.3.09 : art. 52)

Depuis la loi MLLE du 25 mars 2009 (art. 52 III), le prix de vente ou de construction des opérations d’accession sociale en zone ANRU, bénéficiant du taux réduit de TVA (¹) ne peut excéder les plafonds prévus pour les opérations PSLA.
Les plafonds de prix ci-dessus s’appliqueront aux logements dont l’avant-contrat ou le contrat préliminaire ou, à défaut, le contrat de vente ou le contrat ayant pour objet la construction du logement, sera signé à compter du 1^er janvier 2015.
Toutefois, les nouveaux plafonds ne s’appliquent pas aux logements ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1^er octobre et dont la date de signature de l’acte authentique de vente intervient dans un délai de dix-huit mois à compter de la date d’obtention du permis de construire. Pour ces opérations ce sont les plafonds de prix antérieurs, le cas échéant révisés, qui s’appliquent (cf. analyse juridique 2013-06).

Accession HLM à compter du 1er janvier 2015 / prix de vente moyen par opération (arrêté du 30.9.14 : art. 5 et 6 / arrêté du 3.5.02 / CCH : R.443-34)

En complément de leur activité locative et pour répondre aux offres insatisfaites au sein d’un îlot, d’un quartier ou d’une commune ou à la demande de la collectivité territoriale dans le cadre d’une action ou d’une opération d’aménagement ou de la mise en œuvre des objectifs de renouvellement urbain et de mixité sociale prévus dans les contrats de ville, les OPH et les SA d'HLM sont autorisés à réaliser, rénover ou à acquérir et améliorer  des logements destinés à être vendus. Ces logements doivent être vendus à des personnes qui les occuperont à titre de résidence principale, et dont les ressources ne doivent pas dépasser les plafonds PLI majorés de 11% (arrêté du 3.5.02 modifié par arrêté du 20.10.10).. Le prix des logements doit respecter un montant maximum (CCH : L.421-1 al. 7 et L.422-2 al. 5).

De même, les SCP d’HLM sont autorisées à construire, acquérir, réaliser des travaux, vendre des immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation respectant les prix de vente maxima (CCH : L.422-3 al. 3). Les logements doivent être vendus à des ménages qui les occuperont à titre de résidence principale.
Dans cette situation, un protocole d’accord signé le 28 mars 2002 entre la Fédération des SCP d’HLM et l’Etat prévoit que sur les logements produits par les SCP, 10 % au moins des occupants doivent avoir des revenus fiscaux de référence inférieurs aux plafonds PAS ou PSLA. Les revenus des autres occupants étant inférieurs aux plafonds PLI.
Pour ces opérations, les organismes HLM (OPH, SA d'HLM et SCP d’HLM) doivent respecter un prix de vente moyen par opération (et non par logement).    

Les nouveaux plafonds de prix PSLA (cf infra) s’appliquent à ces opérations à compter du 1^er janvier 2015.

Note
Le dispositif d’accession sociale en zone ANRU codifié à l’article 278 sexies I 11 ° et II du CGI, devrait être complété par un autre dispositif, dans le cadre du PLF 2015

• Lire l'analyse juridique n°2014-17 relative à la révision du zonage dit A/B/C pour de nombreuses aides au logement
• Lire l'analyse juridique n° 2013-06 relative à l'accession sociale en zone ANRU : plafonds de ressources et prix de vente
• Lire l'analyse juridique n° 2005-21 relative aux conditions d'octroi des PSLA pour des opérations de location-accession
• Site du ministère du Logement et de l’Habitat durable