Offre de logements intermédiaires en location et en accession
N° 2014-06 / A jour au 9 mai 2014
Ordonnance du 20.2.14 : JO du 21.2.14
L’ordonnance du 20 février 2014 est la septième et dernière publiée dans le cadre de la loi du 1er juillet 2013 habilitant le gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction. Elle vise à développer une offre de logements intermédiaires, en location ou en accession, dans les territoires marqués par un décalage croissant entre les prix du parc privé et ceux du parc social. Elle permet de prévoir ce type de logements dans les programmes locaux de l’habitat (PLH). Elle met en place un nouvel instrument au service de la production de logements intermédiaires : le « bail réel immobilier » appelé BRILO qui permet une dissociation du foncier et du bâti afin d'en diminuer le coût. Enfin, elle définit le cadre d'intervention des organismes de logement sociaux qui peuvent créer et gérer de tels logements.
Communes concernées (CCH : L.302-16)
Le dispositif, codifié dans le Code de la construction et de l'habitation, s'applique dans les communes :
- soumises à la taxe sur les logements vacants (liste des communes fixée en annexe II du décret du 1er août 2014). Il s'agit des communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant (CGI : art. 232) ;
- de plus de 15 000 habitants, en forte croissance démographique (l<link fileadmin anil textes_officiels decret _blank des communes fixée en annexe ii du décret juillet>iste des communes fixée en annexe II du décret du 24 juillet 2013).
Les communes concernées ne doivent pas faire l'objet d'un constat de carence au titre de la loi SRU (quota de logements sociaux).
Définition des logements intermédiaires (CCH : L.302-16 1° à 3°)
Sont qualifiés de logements intermédiaires, les logements qui, à l'exclusion des logements locatifs sociaux retenus pour le décompte « SRU » (CCH : L.302-5) :
- font l'objet d'une aide (directe ou indirecte) accordée par l'État, par une collectivité locale ou l'un de ses groupements ou toute autre personne morale ; cette aide étant conditionnée au respect, pendant une certaine durée, de conditions de ressources des occupants, de prix ou de loyers ;
- sont occupés à titre de résidence principale, pendant la durée fixée lors de l'attribution de l'aide, par des personnes qui remplissent des conditions de ressources ; ces plafonds étant fonction de la composition du ménage, de la localisation et du mode d’occupation du logement (décret à paraitre) ;
- respectent, pendant la même durée, des conditions de prix ou, pour les logements donnés en location, de loyer (décret à paraître).
Plan local de l’habitat (CCH : L.302-1)
Dans les zones tendues, les plans locaux de l’habitat (PLH) peuvent désormais préciser l’offre de logements intermédiaires.
Afin de prendre en compte les dispositions de l’ordonnance, les PLH adoptés avant sa publication peuvent être adaptés selon la procédure de modification prévue à l’article L.302-4 du Code de la construction et de l’habitation. À condition qu’il ne soit pas porté atteinte à l’économie générale du document, le PLH peut être modifié par l’organe délibérant de l’EPCI qui transmet pour avis au représentant de l’Etat et aux personnes morales associées le projet de modification. En cas d’absence de réponse dans un délai de deux mois, leur avis est réputé donné et le projet de modification approuvé par l’EPCI.
Création du contrat de bail réel immobilier (CCH : L.254-1)
Jusqu'ici, il existait plusieurs contrats de longue durée : le bail à construction, le bail emphytéotique, le bail à réhabilitation, le bail dans le cadre d'une convention d'usufruit. L'ordonnance crée un nouveau contrat de bail de longue durée spécifique dit « bail réel immobilier » également appelé BRILO, par lequel, dans les zones tendues, un preneur s'engage à construire ou à réhabiliter des constructions destinées à du logement intermédiaire. Ce nouvel instrument, proche du bail à construction et du bail emphytéotique, est destiné à favoriser la production de ces logements en permettant une dissociation du foncier et du bâti afin d'en diminuer le coût. Il confère au preneur des droits réels en vue de la location ou de l'accession temporaire à la propriété. Son entrée en vigueur est soumise à la publication d’un décret.
Conclusion du bail (CCH : L.254-1/Code général de la propriété des personnes publiques : L.2222-5-1)
Le bail est conclu dans les zones tendues (cf. § communes concernées) entre un propriétaire de terrains ou de bâtiments à réhabiliter, qui peut être une personne physique ou une personne morale de droit privé (fondations, associations...), et un preneur qui peut être un investisseur personne physique, une collectivité territoriale, un groupement de collectivités, un EPCI ainsi qu’un établissement public foncier de l'État.
Un bien immobilier appartenant au domaine privé d’une collectivité territoriale, un groupement de collectivités, un EPCI ainsi qu’un établissement public foncier de l'État peut faire l’objet du BRILO.
Durée du bail et obligations à la charge du preneur (CCH : L.254-1)
Comme le bail à construction et le bail emphytéotique, la durée du BRILO peut aller de 18 à 99 ans. Dans le cadre du BRILO, le preneur s'engage à construire ou à réhabiliter des constructions existantes. Pendant la durée du bail, le terrain demeure la propriété du bailleur, mais les constructions ou améliorations sont la propriété du preneur, et deviennent la propriété du bailleur à son expiration.
Droits du preneur (CCH : L.254-2)
Le droit réel dépasse celui d'un simple locataire. Le preneur disposera de tous les droits et prérogatives d’un propriétaire. Il pourra notamment au preneur de céder son propre droit au bail, ou encore de céder à un accédant à la propriété son droit de propriété temporaire sur les constructions édifiées, de donner le bien en garantie hypothécaire. Enfin, il permet de consentir des baux dans les conditions légales.
Occupation des logements (CCH : L.254-1)
Pendant toute la durée du contrat, les logements doivent être occupés à titre de résidence principale par des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés par décret. Pour les logements donnés en location, l’ordonnance prévoit que les plafonds ne pourront être inférieurs aux plafonds de ressources du Prêt locatif social (PLS).
Dérogation aux conditions de ressources des propriétaires ou occupants des logements (CCH : L.254-7)
Par dérogation, les conditions de ressources ne sont pas applicables ni aux transmissions successorales des logements au conjoint survivant, quel que soit le régime matrimonial, ni au partenaire d’un pacte civil de solidarité, ni aux personnes mentionnées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, ni au conjoint survivant cotitulaire du bail. Ces derniers pourront donc continuer à occuper les lieux sans avoir à satisfaire les conditions de ressources (cf § occupation des logements).
Location des logements (CCH : L.254-4)
Lorsque le preneur décide de louer le logement construit ou réhabilité, le contrat de location reproduit, sous peine de nullité, certaines dispositions légales relatives au BRILO (CCH : L.254.1 relatif à la définition du bail et troisième alinéa de l'article L.254.2 relatif aux servitudes que peut acquérir et consentir le preneur).
Dans le cadre d’une location soumise à la loi du 6 juillet 1989 (location vide ou meublée), le bailleur doit mentionner en caractères apparents la date d'extinction du BRILO et son effet sur le contrat de bail. Ces mentions doivent également figurer dans les contrats consentis à des personnes logées en logement-foyer (CCH : L.633-1).
À défaut, les titulaires d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 ont le droit de se maintenir dans les lieux pendant une durée de 36 mois à compter de la date d’expiration du BRILO, moyennant une indemnité d'occupation égale au dernier loyer. Cette durée est réduite à douze mois pour les résidents de logement-foyer.
Pendant toute la durée du contrat, le loyer n'excède pas des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement, de son type et le cas échéant de son financement, lequel ne saurait être inférieur, pour les logements donnés en location, aux plafonds de loyer applicable au prêt locatif social (PLS).
Propriété temporaire des logements au profit d'accédants (CCH : L.254-5)
Le preneur du BRILO (investisseur personne physique, collectivité territoriale, groupement de collectivités...) peut céder son droit réel immobilier à un accédant qui sera propriétaire temporairement du seul logement (et non du terrain) et satisfera à des conditions de ressources. L'acquéreur reçoit de la part du cédant une offre préalable d'acquisition mentionnant de manière apparente le caractère temporaire du droit réel et sa date d'extinction.
Le cédant est tenu de maintenir son offre préalable pendant trente jours minimum à compter de sa réception par l'acquéreur potentiel. Cette offre préalable ne peut être acceptée par l'acquéreur potentiel avant un délai de dix jours à compter de sa réception.
Le prix d'acquisition du logement sera inférieur à un prix plafond (décret à paraître) qui sera nécessairement inférieur au prix du marché dans le cadre d’une acquisition classique.
Cadre d'intervention des organismes de logement social (CCH : L.421-1, L.422-2 et L.422-3)
Dans les zones tendues (cf § communes concernées), les organismes HLM (offices publics de l’habitat, les sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré, les sociétés anonymes coopérative de production d'habitations à loyer modéré) ont la possibilité de créer des filiales qui auront pour seul objet de construire et de gérer dans les communes concernées (cf. supra) des logements locatifs intermédiaires.
Entrée en vigueur
L’entrée en vigueur du nouveau dispositif est subordonnée à la publication de cinq décrets relatifs aux paramètres financiers (plafonds du prix d’acquisition, plafonds de loyers, plafonds de ressources), aux modalités d’application du BRILO (modalités de contrôle de l’affectation des logements, sanctions liées au non- respect de cette affectation, méthode de calcul de la valeur des droits réels afférents aux logements, objets du bail, appliquée à chaque cession de ces droits) et enfin aux modalités dans lesquelles le ministre chargé du logement ou le représentant de l’État dans la Région pourront s’opposer à la création de filiales ou à l’augmentation de leur capital. Ces textes seront pris en application des articles 1er, 4 et 5 de l’ordonnance du 20 février 2014.
Le premier décret pris en application de l'ordonnance a été publié le 1er octobre 2014. Il détermine les plafonds de loyers, de prix et de ressources applicables au dispositif.