Encadrement de l’évolution du montant des loyers / Nouvelle location et renouvellement dans les zones tendues

N° 2014-13 / À jour au 20 décembre 2016
Décret n° 2016-1040 du 29.7.16 : JO du 30.7.16

Dans sa version initiale, l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, prévoyait la publication d’un décret fixant, pour une durée qui ne pouvait excéder un an, le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Jusqu’au 1^er août 2012, ce décret était pris chaque année pour l’agglomération parisienne et encadrait la hausse du loyer au stade du renouvellement du bail. En 2012, le décret a été étendu à de nouvelles agglomérations françaises et aux loyers à la relocation (décrets n° 2012-894 du 20.7.12, n° 2013-689 du 30.7.13 et n° 2014-854 du 30.7.14 et n° 2015-931 du 29.7.15, n°2016-1040 du 29.7.16).

La publication de ce décret annuel est obligatoire depuis 2014 et étend son application aux locations meublées (loi ALUR du 24.3.14).

Pris en application de l’article 18, dans sa version issue de la loi ALUR, le présent décret abroge et remplace le décret du 29 juillet 2015. Il s’applique à compter du 1^er août 2016 : à la relocation et au renouvellement, de principe, l’évolution des loyers est plafonnée à celle de l’IRL dans les agglomérations concernées.

Ce dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers se distingue de celui prévu aux articles 17 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, tels qu’issus de la loi ALUR, fondé sur l’observation du montant des loyers sur un territoire donné. Il est effectif à Paris depuis le 1^er août 2015, le sera à Lille à compter du 1er février 2017 et entrera en vigueur progressivement sur d’autres territoires.

Pour une analyse complète des mécanismes d'encadrement des loyers, cf. Analyse juridique n° 2015-13 « Encadrement de l'évolution et du niveau des loyers ».

Champ d’application de l’encadrement de l'évolution du montant des loyers (loi du 6.7.89 : art. 18)

Quelles sont les communes concernées ?

La loi ALUR aligne la définition des zones concernées par l’encadrement des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17, I, al. 1 et art. 18, al.1) sur celle des zones où s’applique la taxe sur les logements vacants (CGI : art. 232) ; il s’agit des « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des pris d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport aux nombre d’emménagement annuels dans le parc locatif social ».

Comme le précédent décret, le présent texte (décret : art. 1) précise que les communes concernées par l’encadrement de l’évolution du montant des loyers (loi du 6.7.89 : art. 18) sont celles des agglomérations qui figurent sur la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10.5.13.

Quels sont les contrats de location concernés ?

Le dispositif s’applique uniquement aux contrats de location de logements (nus ou meublés) à usage de résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il ne s’applique pas, notamment, aux logements appartenant aux organismes HLM, aux logements conventionnés APL, aux logements soumis à la loi de 1948 et aux locations saisonnières.

À noter : depuis la loi ALUR, les contrats de location meublée sont soumis au décret annuel d’encadrement des loyers (loi du 6.7.89 : art. 25-3, al. 2).

Il s’applique aux loyers de relocation et aux loyers des baux renouvelés entre le 1er août 2016 et le 31 juillet 2017.

Encadrement des loyers lors de la mise en location d’un logement vacant (décret : art. 2 à 4)

Les logements vacants sont définis comme les « logements inoccupés proposés à la location » (décret : art. 2, al. 1).

Le décret fixe un montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants dans les zones tendues. De façon exprès, il exclut de l’encadrement certaines mises en location ; il apporte également des dérogations.

Principe : limitation au dernier loyer appliqué au précédent locataire (décret : art. 3)

Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Si une révision du loyer est intervenue au cours des 12 derniers mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location : le dernier loyer appliqué ne peut pas faire l’objet d’une nouvelle révision ; le nouveau loyer est égal au plus au loyer du précédent locataire.
Si aucune révision n’est intervenue sur cette période : une révision du loyer est possible, en fonction de la variation de l’IRL. Le présent décret précise que la date de référence à prendre en compte est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat.

Notion de loyer appliqué au précédent locataire : lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliqué à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s’entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée (décret : art. 8).
Exemple : un bailleur a convenu d’une augmentation de loyer sur 6 ans et le locataire quitte les lieux au bout de 4 ans. Le bailleur peut appliquer au locataire suivant le loyer réévalué en totalité, même si le dernier loyer du locataire sortant ne prenait en compte qu’un loyer réévalué aux 2/3.

Exclusions (décret : art. 2, al. 2)

Certaines mises en location ne sont pas soumises à ce dispositif d’encadrement.

Sont expressément exclus :

les logements faisant l’objet d’une première location ;
les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.

Dans ces hypothèses, la fixation du loyer est libre (sous réserve de l’entrée en vigueur du dispositif d’encadrement du niveau des loyers en zones tendues, voir loi du 6.7.89 : art. 17, I).

Exceptions (décret : art. 4)

Le décret prévoit des dérogations à la limitation de l’évolution du loyer d’un logement vacant : en cas de travaux dans le logement ou lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut appliquer au nouveau locataire un loyer supérieur à celui exigé au précédent locataire (éventuellement révisé), dans les conditions précisées par ce même texte.

Cas de travaux réalisés depuis la dernière location

En cas de travaux, une hausse du loyer peut être appliquée, sous réserve de ne pas dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC.

Pour appliquer cette augmentation, plusieurs conditions :

les travaux réalisés doivent être des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence (au sens de : loi du 6.7.89 : art. 6, al. 1 et 2) ;
ils doivent avoir été réalisés dans le logement ou dans les parties communes ;
ils doivent avoir été réalisés depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement ;
le coût des travaux doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

À noter : si le logement a fait l’objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer peut être réévalué librement (sous réserve de l’entrée en vigueur du dispositif d’encadrement du niveau des loyers en zones tendues, voir loi du 6.7.89 : art. 17, I).

Travaux d’amélioration

Travaux portant sur les parties communes (décret : art. 7, 2°) : le coût des travaux d’amélioration et de mise en conformité portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.

Exclusions (décret : art. 7, 1°) : sont exclus du dispositif les travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge (loi du 6.7.89 : art. 23-1) ou une majoration du loyer (loi du 6.7.89 : art. 17-1, II).

Notion de travaux d’amélioration : la notion ne fait pas l’objet d’une définition légale. Une appréciation au cas par cas est nécessaire.

Selon une réponse ministérielle (Rép. Min. n° 514174 : JO AN du 16.12.91), sont des travaux d’amélioration les travaux apportant :

un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ;
ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien ou d’exploitation ;
ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.

Par exemple, ont été considérés comme des travaux d’amélioration : des travaux de carrelage, d’aménagements de coffrage, d’éléments dans la salle de bain (CA Paris : 29.9.92) ou l’installation d’un digicode permettant d’améliorer la sécurité de l’immeuble (CA Paris : 16.9.94).

En revanche, ne sont pas des travaux d’amélioration :

des travaux de ravalement des murs mitoyens, le ravalement et l’imperméabilisation des pignons et la modification des espaces verts (CA Paris : 8.11.93) ;
la réfection de la toiture et le changement des tapis d’escalier (CA Paris : 13.2.96) ;
des travaux de peinture, reprise des pierres, du dallage dans l’entrée de l’immeuble, réfection de l’électricité (CA Paris : 16.9.94).

Cas du loyer manifestement sous-évalué

Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, le loyer peut être réévalué à un montant supérieur à celui appliqué au précédent locataire.

Toutefois, en ce cas, la hausse applicable ne peut excéder la moitié de la différence entre :

le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ;
et le dernier loyer appliqué par le précédent locataire, éventuellement révisé.

Loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage

Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés, soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique (décret : art. 6, al. 1, 1°).

Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret n° 90-780 du 31 août 1990 ; ils doivent, notamment, mentionner pour chaque logement, le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble, la qualité et l’époque de construction de l’immeuble, l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur, la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales, etc.

Encadrement des loyers au stade du renouvellement du bail (décret : art. 5)

Lors du renouvellement, l’évolution du loyer est limitée à celle de l’IRL, sauf si le loyer est manifestement sous-évalué. En ce cas, une réévaluation est possible : le bailleur peut proposer un nouveau loyer, dans les conditions prévues par la loi (loi du 6.7.89 : art. 17-2, II).

Toutefois, la hausse de loyer est encadrée.

Si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de la décence d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, la hausse ne pourra excéder :

soit une majoration du loyer annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux TTC ;
soit la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.

À défaut de tels travaux, la hausse du loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.

Articulation entre l’encadrement de l'évolution du montant du loyer (loi du 6.7.89 : art. 18) et l’encadrement du niveau des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17 et 17-2) (décret : art. 9)

Rappel : la loi ALUR instaure un dispositif d’encadrement du niveau des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17 et 17-2).

Ce dispositif entrera en vigueur progressivement sur les territoires concernés, en fonction :

de la mise en place et de l’agrément des observatoires locaux des loyers ;
de la publication des arrêtés préfectoraux déterminant les loyers de référence.

Il s’applique à Paris depuis le 1er août 2015 et s’appliquera à compter du 1^er février 2017 à Lille.

Au fur et à mesure que le dispositif d’encadrement du niveau des loyers entrera en vigueur, dans les zones tendues, il conviendra de distinguer :

les communes pour lesquelles s’appliquent l’encadrement de l’évolution du montant des loyers (loi du 6.7.89 : art. 18), mais qui ne sont pas encore entrées dans le dispositif d’encadrement du niveau (loi du 6.7.89 : art. 17 et 17-2) ;
les communes pour lesquelles s’appliquent les deux dispositifs : encadrement de l’évolution et du niveau des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17, 17-2 et 18).

Dans les zones soumises au seul dispositif d’encadrement de l’évolution du montant des loyers

Les dispositions du présent décret s’appliquent, sans restriction.

Dans les zones soumises aux deux dispositifs d’encadrement (de l’évolution et du niveau) : pour ces zones, une articulation des dispositifs est prévue (décret : art. 9).

Le texte prévoit deux cas :

lors de la mise en location d’un logement vacant (mois de 18 mois), il n’est pas possible :
- de réviser ou de réévaluer le loyer appliqué au précédent locataire à un montant supérieur au loyer de référence majoré ;
- de déroger à la limitation du dernier loyer appliqué au précédent locataire (éventuellement révisé) si celui-ci (complément de loyer compris) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location.
lors du renouvellement d’un bail : l’ajustement du loyer à la demande du bailleur ou du locataire est soumis aux seules modalités prévues pour l’encadrement du niveau des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17-2) ; l’éventuelle action en réévaluation du bailleur est plafonnée par le loyer de référence minoré.

Lire l'analyse juridique n° 2015-13 relative aux mécanismes d'encadrement des loyers