PTZ+ dans les DOM : définition de la condition de performance énergétique pour les logements neufs

N° 2013-13 / A jour au 17 juin 2013
Décret et arrêté du 13.6.13 : JO du 15.6.13

Le dispositif du PTZ+ tel qu’il a été mis en place par la loi de finances pour 2012 prévoit qu’à compter du 1er janvier 2013, l’octroi du PTZ+ pour les logements neufs est soumis à la condition de respect d’un certain niveau de performance énergétique. Jusqu’alors, le niveau de performance énergétique exigé pour l’octroi d’un PTZ+ ainsi que les justificatifs à produire par l’emprunteur étaient définis pour le seul territoire métropolitain (décret et arrêté du 29.12.12). Le décret du 13 juin 2013 définit le niveau de performance énergétique globale exigé pour respecter la condition d’éligibilité au PTZ+ dans les départements de Guadeloupe, Guyane, Martinique et de la Réunion. L'arrêté du même jour détermine les justificatifs à fournir par l'emprunteur.

Niveau de performance énergétique globale exigé pour le bénéfice du PTZ + (CCH : R.31-10-3 3)

En application de la loi de finances pour 2012 (art. 86) l’octroi du PTZ+ est conditionné au respect d’un certain niveau de performance énergétique.

Dans les départements d’outre-mer (Guyane, Martinique, la Réunion, Guadeloupe) compte tenu de la spécificité des conditions climatiques régnant dans ces départements, une réglementation thermique particulière a été mise en place.  Depuis le 1er mai 2010 (date de dépôt de la demande), elle est applicable à tout projet de construction d'un logement neuf ou de parties nouvelles d'un bâtiment existant qui fait l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable. Par ailleurs en 2011, la Guadeloupe a adopté une réglementation propre à son département.

Le niveau de performance énergétique exigé dans le cadre du PTZ+ correspond à la réglementation thermique telle qu’elle est exigée dans ces quatre départements.

Ainsi, pour les logements situés en Guyane, en Martinique, et à la Réunion, ce sont les prescriptions spécifiques prévues par l'arrêté d’application du17 avril 2009qui doivent être respectées (CCH : R.162-1 et 162.2).
Les logements situés en Guadeloupe, doivent respecter les règles fixées par le conseil régional de la Guadeloupe relatives :

• à la réglementation thermique et aux caractéristiques thermiques de l’enveloppe des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments (<link fileadmin anil textes_officiels deliberation _blank la délibération relatives aux caractéristique thermiques de des bâtiments>délibération du 19.4.11 : JO du 20.5.11) ;
• à la production d’eau chaude sanitaire par énergie renouvelable ou par énergie de récupération (<link fileadmin anil textes_officiels deliberation _blank la délibération relative à production chaude>délibération du 19.4.11 : JO du 25.5.11) ;
• aux systèmes de refroidissement et à la performance énergétique des appareils de climatisation individuels qui devront être respectées (<link fileadmin anil textes_officiels deliberation _blank la délibération relative aux systèmes de>délibération du 19.4.11 : JO du 20.5.11).

Logements concernés (CCH : R.31-10-2)

La condition de performance énergétique concerne exclusivement les logements neufs.
Pour mémoire, au sens PTZ+, sont qualifiées de logement neuf les opérations suivantes :

• la construction d'un logement ;
• l'acquisition d'un logement en vue de sa première occupation ;
• l'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation⁽¹⁾ ;
• l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens fiscal⁽²⁾.

Exception à la condition de performance énergétique pour certains logements PSLA (deuxième loi de finances rectificative pour 2012 : art. 19 / CCH : L.31-10-2)

La condition de performance énergétique n’est pas exigée pour les ménages qui lèveraient l’option sur un logement financé en PSLA dont la convention et la décision d’agrément a été prise avant le 1er janvier 2012. Pour justifier de la dérogation à la condition de performance énergétique, l’emprunteur fournit le contrat de location-accession et la copie de la décision d’agrément prise avant le 1er janvier 2012 (arrêté du 29.12.12 modifiant l’arrêté du 30.12.10).

Par ailleurs, l’exigence de performance énergétique n’existe pas les opérations d’aménagement de locaux et les logements acquis en vue de leur première occupation après la réalisation de travaux de grosse envergure.

Les justificatifs à produire par l’emprunteur (arrêté du 30.12.10 : art. 7 modifié par arrêté du 13.6.13 : JO du 15.6.13)

L’emprunteur doit  justifier du respect de la condition de performance énergétique. Cette obligation concerne les offres de prêt émises à compter du 1er juillet 2013. Les justificatifs diffèrent selon les formes d’acquisition ou de construction :

• En cas d'achat d’un logement neuf, l’accédant fournit, à l’établissement prêteur l’attestation conforme à l’annexe XIII de l’arrêté.

• Dans tous les autres cas, la justification du respect de la condition de performance énergétique se fait en deux temps :
  
  • en cas d’acquisition dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement ou de construction, dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle régi par la loi de 1990 (CCMI) ou dans le cadre peu usité du contrat de promotion immobilière :
    
    • l’emprunteur produit dans un premier temps un justificatif provisoire du respect de la condition de performance énergétique à laquelle il est soumis (réglementation thermique DOM ou Guadeloupe). Cette justification provisoire consiste en une mention portée au contrat précisant que le logement livré respectera la condition de performance énergétique à laquelle il est soumis, ou en une attestation conforme au modèle figurant en annexe XII  de l’arrêté ;
    • dans un second temps et au plus tard un an après la date de déclaration d’achèvement, l’emprunteur doit fournir une attestation conforme au modèle figurant en annexe XIII de l’arrêté ;
    • à défaut, l’emprunteur fournit dans le même délai la preuve qu’il a engagé une procédure à l’encontre de son contractant relativement au non-respect de la réglementation thermique applicable. Pour la preuve de cet engagement de procédure, l'envoi d'une lettre recommandée par l'emprunteur sur l'action liée au non-respect de la réglementation est suffisant ;
  • en cas de construction hors CCMI (contrat de maîtrise d’œuvre, contrats d’entreprise, auto construction) :
    
    • l’emprunteur produit dans un premier temps un justificatif provisoire respect de la condition de performance énergétique à laquelle il est soumis (réglementation thermique DOM ou Guadeloupe). Cette justification provisoire consiste en une mention portée au contrat précisant que le logement livré respectera la condition de performance énergétique à laquelle il est soumis, ou en une attestation conforme au modèle figurant en annexe XII  de l’arrêté ;
    • dans un second temps et au plus tard un an après la date de déclaration d’achèvement, l’emprunteur doit fournir l’attestation de prise en compte de la réglementation thermique une attestation conforme au modèle figurant en annexe XIII de l’arrêté.

Non confirmation du justificatif provisoire ou justificatif initial erroné : conséquences sur le prêt (CCH : R.31-10-7)

Lorsque l’emprunteur ne fournit pas le justificatif définitif ou la preuve qu’il a engagé une procédure à l’encontre de son contractant⁽³⁾ dans le délai d’un an après la déclaration d’achèvement des travaux, l’établissement de crédit va déclarer à la Société de Gestion du Fonds de Garantie de l'Accession Sociale (SGFGAS), la non-confirmation de la justification provisoire dans le délai prévu, ce qui entrainera une reprise de l’intégralité du crédit d’impôt attaché au prêt (CGI : annexe III art. 49 septies ZZG). Par ailleurs, si ces modalités sont prévues dans les conditions de l’offre de prêt, l’emprunteur se verra appliquer des sanctions (CCH : L.31.10.7 et R.31-10-7) à savoir :

• soit la réduction du montant du prêt, sous la forme d'une exigibilité anticipée du capital restant dû, au prorata de la reprise imputable à l'accédant ;
• soit la perception d'intérêts, à un taux fixé dans l'offre, sur le capital courant jusqu'à remboursement total du prêt ne portant pas intérêt, au prorata de la reprise imputable à l'accédant.

La reprise imputable à l'accédant s'entend de la part de crédit d'impôt reversée par l'établissement de crédit à l'Etat du fait d'une justification initiale erronée de la part de l'accédant ou d'une justification provisoire non confirmée dans le délai prévu.

Montant du prêt (CCH : R.31-10-9)

Le montant du PTZ+ correspond au coût total de l’opération, retenu dans la limite d’un plafond, auquel est appliquée une quotité.
Pour les offres de prêt émises dans les DOM et pour tous les logements neufs, le taux du prêt est de 26 %.

^{(1 et 2 )}L’exigence de performance énergétique n’existe pas pour cette opération.

⁽³⁾ Cette possibilité n’existe pas pour les constructions qui se font hors cadre du contrat de construction de maison individuelle.

• Lire l'analyse juridique 2012-22 portant sur le PTZ+ : offres de prêts émises en 2013