Modalités d’imposition des plus-values immobilières
N° 2013-20 / À jour au 4 septembre 2014
Article 27 de la loi de finances pour 2014 (loi du 29.12.13 : JO du 30.12.13) / BOFiP : BOI-RFPI-PVI-20-20
Le Plan de relance du logement, annoncé par Manuel Valls le 29 août 2014, prévoit notamment de modifier, à compter du 1er septembre 2014, la fiscalité applicable aux plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir(*) :
- en alignant leur régime d’imposition sur celui applicable aux autres immeubles. L’exonération totale d’impôt sur le revenu sera donc acquise à l’issue d’un délai de détention de vingt-deux ans, tandis que l’exonération totale reste acquise à l’issue d’un délai de trente années s’agissant des prélèvements sociaux ;
- en accordant un abattement exceptionnel de 30 % de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les plus-values réalisées en cas de cession de terrains à bâtir. Cet abattement s’appliquera à toute promesse de vente conclue avant le 31 décembre 2015.
(*) La loi de Finances pour 2015 devrait intégrer ces dispositions de manière rétroactive pour une application au 1er septembre 2014.
La présente analyse juridique sera mise à jour sur la base du texte modifié dès sa publication.
Le régime d’imposition des plus-values applicable aux cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013 a fait l’objet d’une publication au BOFiP précisant ses modalités d’application. Tout d’abord, les abattements pour durée de détention permettant la détermination du montant imposable sont modifiés. Ensuite, un abattement exceptionnel de 25 % est appliqué pour les cessions réalisées du 1er septembre 2013 au 31 août 2014.
Champ d’application
Le régime d'imposition des plus-values de cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013 concerne les cessions à titre onéreux de biens autres que des terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant1.
Les cessions soumises à imposition des plus-values restent inchangées, à savoir la cession d’une résidence secondaire, d’un logement loué, ou encore d’un logement vacant. La cession de la résidence principale reste exonérée du paiement de la plus-value.
S’agissant de l’imposition des plus-values résultant des cessions de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant réalisées du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, les modalités de détermination du montant imposable restent inchangées (régime applicable au 1er février 2012).
Abattement pour durée de détention
Prise en compte de la durée de détention
La plus-value brute résultant de la cession d’un bien immobilier fait l’objet d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année.
Constitue une année de détention, la période de douze mois s’établissant entre la date d’acquisition et la date de cession du bien. L’administration fiscale considère que la cession à titre onéreux constitue à la fois le terme du délai de détention mais aussi le fait générateur de l'imposition2.
Détermination de l’abattement pour durée de détention
Alors que le régime antérieur aboutissait à une exonération de fait au bout de trente années de détention, le nouveau régime d’imposition des plus-values immobilières, autres que les terrains à bâtir, modifie les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention. Pour la détermination du montant imposable, il faut désormais opérer une distinction entre l’abattement pour durée de détention pour l’impôt sur le revenu et celui pour les prélèvements sociaux.
- S’agissant de l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention est de :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
- 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.
L’exonération totale d’impôt sur le revenu sera donc acquise à l’issue d’un délai de détention de vingt-deux ans.
- S’agissant des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc), l’abattement pour durée de détention est de :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
La durée de détention de trente années permettant une exonération totale des plus-values des prélèvements sociaux reste inchangée par rapport au régime antérieur.
Abattement exceptionnel de 25 % pour les cessions réalisées du 1er septembre 2013 au 31 août 2014
Pour les cessions de biens autres que des terrains à bâtir intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est appliqué sur les plus-values nettes imposables, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention.
L’abattement exceptionnel de 25 % est applicable quelle que soit la durée de détention du bien cédé et il est pris en compte pour la détermination de l’assiette de la taxe sur les plus-values immobilières de plus de 50 000 €3.
Il s’applique aux cessions réalisées par :
- les personnes physiques ou les sociétés de groupement ;
- les contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l’impôt sur le revenu.
L’abattement exceptionnel de 25 % ne s’applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit de son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une ou de plusieurs de ces personnes. Il ne s’applique pas non plus aux cessions réalisées par le cédant à une personne morale dont l’une ou plusieurs des personnes mentionnées ci-dessus est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.
Taux d’imposition
Les plus-values immobilières sont taxées à un taux proportionnel de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux taxés au taux de 15,5 % (CSG de 8,2 %, CRDS de 0,5 %, prélèvement social de 4,5 % et sa contribution additionnelle de 0,3 %, prélèvement de solidarité 2 %).
Dans la mesure où les abattements pour durée de détention diffèrent selon qu’il s’agit de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux, on ne peut dorénavant plus parler de taux global d’imposition des plus-values.
Exemple
Signature le 10 septembre 2013 de l’acte authentique de vente d’une résidence secondaire pour un montant de 140 000 €, acquise le 15 septembre 2000 pour un montant de 100 000 €. Le vendeur est par ailleurs propriétaire de sa résidence principale.
Le bien a été détenu durant 12 années.
Plus-value brute : prix de cession (140 000 €) – prix d’acquisition (100 000 €) = 40 000 €
Calcul de la plus-value nette / application des abattements :
- Abattement pour durée de détention (12 années). Au-delà de la cinquième année, il y a eu 7 années de détention du bien :
- Pour l’impôt sur le revenu : 7 années x 6 % = 42 %
Abattement : 42 % x 40 000 € = 16 800 €
Plus-value brute après abattement pour durée de détention : 40 000 € – 16 800 € = 23 200 € - Pour les prélèvements sociaux : 7 années x 1,65 % = 11,55
Abattement : 11,55 % x 40 000 € = 4 620 €
Plus-value brute après abattement pour durée de détention : 40 000 € – 4 620 € = 35 380 €
- Pour l’impôt sur le revenu : 7 années x 6 % = 42 %
- Abattement exceptionnel de 25 % :
- Pour l’impôt sur le revenu : 23 200 – (25 % x 23 200) = 17 400 €
- Pour les prélèvements sociaux : 35 380 – (25 % x 35 380) = 26 535 €
Imposition :
- Pour l’impôt sur le revenu : 17 400 x 19 % = 3 306 €
- Pour les prélèvements sociaux : 26 535 x 15,5 % = 4 112 €
Au total, la taxe sur la plus-value immobilière résultant de la cession de la résidence secondaire sera environ d’un montant de 7 418 €4.
Notes
1 - Sont visés les terrains à bâtir au sens de la TVA sur les opérations immobilières (CGI : art. 257 I), c’est-à-dire ceux sur lesquels des constructions peuvent être autorisés en application d’un PLU, d’un document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L.111-1-2 du Code de l’urbanisme.
2 - Le fait générateur de l'imposition est constitué par la cession à titre onéreux du bien ou du droit. Il y a lieu de considérer que la cession est intervenue si l'acte qui la constate est passé en la forme authentique, à la date portée dans cet acte ou, dans les autres cas, à la date à compter de laquelle le contrat est régulièrement formé entre les parties (BOI-RFPI-PVI-30-10-20120912).
4 - Dans un souci de simplification, cet exemple ne prend ni en compte les frais liés à l’acquisition du bien (réels ou forfait de 7,5 % du prix d’acquisition) ni les éventuels travaux effectués (montant justifiable sur factures ou forfait de 15 % du prix d'acquisition si le logement est détenu depuis plus de 5 ans).