Urbanisme / PLU et PLH

N° 2010-12 / A jour au 25 mars 2010

Décret du 22.3.10: JO du 24.3.10

La loi du 25 mars 2009 dite « MLLE » (JO du 27.3.09) est intervenue pour favoriser la production de logements et à lutter contre l’exclusion. Touchant de nombreux domaines (investissement locatif, accession sociale à la propriété, accès au logement, politiques publiques de l’habitat), le texte contenait également des mesures concernant l’urbanisme et l’offre foncière, l’objectif étant de faciliter le lancement de travaux et de constructions.
Le décret du 22 mars 2010 apporte des précisions sur la plupart de ces dispositions.

Contenu des plans locaux d’urbanisme

Intégration des dispositions du programme local de l’habitat dans le plan local d’urbanisme

Afin de renforcer la cohérence de la politique de l’habitat avec celle de l’urbanisme, il est possible d’intégrer les dispositions du programme local de l’habitat (PLH) dans le plan local d’urbanisme (CU : art. L.123-1).
Le décret précise comment sont prises en compte ces dispositions dans le document d’urbanisme.

• Le rapport de présentation d’un plan local d’urbanisme (PLU) doit permettre de déterminer les besoins en matière de développement économique, d’aménagement de l’espace ou d’équilibre social de l’habitat. Il comprend notamment un diagnostic établi au regard des précisions économiques et démographiques, une analyse de l’état initial de l’environnement, ainsi que les choix retenus pour établir le projet d’aménagement et de développement durable (PADD).

Désormais doit également y figurer le diagnostic sur le fonctionnement du marché du logement et sur les conditions d’habitat compris dans le PLH (CU : art. R. 123-2).

• Le PADD définit les grandes orientations d’urbanisme et d’aménagement retenues par la collectivité locale (CU : art. R.123-3).

Il doit dorénavant également énoncer les axes principaux susceptibles de guider les politiques d’attribution des logements locatifs sociaux, ainsi que les principes et objectifs mentionnés dans le PLH (CCH : art. R. 302-1-2) :

• ceux retenus pour permettre une offre suffisante, diversifiée et équilibrée des différents types de logements ;
• ceux retenus répondre aux besoins (notamment des personnes mal logées ou défavorisées).

• Les orientations d’aménagement du PADD peuvent, par quartier ou par secteur, prévoir des actions et opérations d’aménagement particulières (CU : art. R. 123-3-1).

Si le PLH est intégré au PLU, ces orientations doivent alors également intégrer les objectifs du PLH, c’est-à-dire les secteurs géographiques prioritaires, la politique envisagée en matière de requalification du parc existant, de lutte contre l’habitat indigne et de renouvellement urbain, ainsi que les réponses apportés aux besoins particuliers des étudiants.

Dans cette partie devra également figurer le programme d’actions issu du PLH.

L’établissement public compétent ayant élaboré le PLU devra en outre mettre en place un dispositif d’observation de l’habitat notamment destiné à analyser la conjoncture du marché immobilier, et à suivre la demande de logement locatif social (CU : art. R. 123-14-1).

Prescriptions des PLU relatives aux programmes de logements et à la taille minimale des logements

La commune peut délimiter dans les zones urbaines ou à urbaniser de son PLU :

• Des secteurs à l’intérieur desquels les programmes de logements devront comporter une proportion définie de logements d’une taille minimale (CU : art L. 123-1, 15°) ;
• Des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements qu’elles définissent dans le respect des objectifs de mixité sociale (CU : art. L. 123-1, 16°).

Les documents graphiques du PLU doivent faire apparaître ces secteurs (CU : art. R.123-12).

Lors d’une demande de permis de construire portant sur des constructions situées dans un secteur contenant des prescriptions relatives à la taille minimale des logements, le dossier de la demande est complété par un tableau indiquant la proportion de logements de la taille minimale imposée par le PLU (CU : art. R. 431-16-2).

De même, pour des constructions situées dans des secteurs contenant des prescriptions relatives aux programmes de logement, la demande de permis de construire doit être complétée par un tableau indiquant la surface hors œuvre nette des logements par catégorie (CU : art. R. 431-16-1).

PLU et majoration des règles de construction

Il est possible de majorer les règles de densité (COS, hauteur des bâtiments, emprise au sol, gabarit…) en cas de réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux (CU : art. L.127-1) ainsi que dans certains secteurs déterminés par la collectivité locale (CU : art. L.123-1-1).
Ces décisions sont prises par délibération motivée du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI.

Ces modifications simplifiées du PLU impliquent certaines obligations d’information du public : publication pendant 8 jours d’un avis dans un journal diffusé dans le département et affichage en mairie ou au siège de l’EPCI compétent et dans les mairies des communes membres concernées. Puis le projet de modification, l'exposé de ses motifs, ainsi que le registre permettant au public de formuler ses observations, sont mis à sa disposition en mairie ou au siège de l'établissement public compétent et, dans ce cas, dans les mairies des communes membres concernées (CU : R.123-20-2).

Les délibérations autorisant la majoration des règles de densité doivent également faire l’objet de mesures de publicité : affichage pendant un mois en mairie et mention de l’affichage dans un journal local, publication au recueil des actes administratifs,… (CU : art. R. 123-24 et R. 123-25).

Enfin les annexes doivent préciser les secteurs pour lesquels une majoration des règles de densité est autorisée.

Projet urbain partenarial / Mise en œuvre et mesures de publicité

Le projet urbain partenarial (PUP) permet aux propriétaires de terrains, aménageurs ou constructeurs concernés par une ou plusieurs opérations d’aménagement ou de construction de signer une convention avec les communes, fixant le programme des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins de cette (ou de ces) opération(s), ainsi que les conditions de leur prise en charge (CU : art. L. 332-11-3 et L. 332-11-4).

Le décret du 22 mars 2010 précise les modalités de mise en œuvre et les mesures de publicité.
Tout d’abord, le maire (ou le président de l’EPCI) est autorisé par le conseil municipal (ou l’organe délibérant de l’EPCI) à signer la convention.
La convention est accompagnée d'un document graphique faisant apparaitre le ou les périmètres concernés.
Mention de la signature de cette convention ainsi que du lieu où le document peut être consulté doit ensuite être affichée pendant un mois en mairie (ou au siège de l’EPCI compétent et, dans ce cas, dans les mairies des communes membres concernées).
Enfin, une mention doit en outre être publiée au recueil des actes administratifs (CU : art. 332-25-1 et L. 332-25-2).
Par ailleurs, les annexes du PLU doivent indiquer les périmètres fixés par les conventions de PUP (CU : art. R. 123-13).

Les constructions édifiées dans les secteurs couverts par un PUP sont exclues du champ d’application de la TLE, il est précisé que cette exonération prend effet lors de l’exécution de ces formalités de publicité, soit le premier jour de l’affichage (CU : art. L. 332-25-3).

Enfin, le registre des taxes et participations d’urbanisme mis à disposition du public en mairie doit désormais indiquer la nature, le montant ou la valeur des contributions exigées dans le cadre des zones couvertes par une convention de PUP (CU : art. R.332-41).