Loi de finances rectificative pour 2010

Loi de finances rectificative du 29.12.10 : JO 30.12.10

Dispositif Scellier (art. 62 / CGI : art. 199 septvicies)

A compter du 1er janvier 2011, le dispositif Scellier évolue, le taux de la réduction d'impôt passe en effet de 25 % à 15 % pour les logements non BBC (pour les logements qui obtiennent ce label, le taux demeure à 25 %).
Il est par ailleurs touché par le rabot fiscal (loi de finances pour 2011 : art. 105). Une mesure de transition a été prévue pour l'application du rabot fiscal.
Un dispositif transitoire est également prévu concernant l'application de la diminution du taux pour les logements non BBC : ainsi, le taux de 25 % est maintenu au profit des logements pour lesquels un contrat préliminaire (CCH : L.261-15) aura été signé et déposé devant un notaire ou enregistré au service des impôts avant le 31 décembre 2010, et qui donneront lieu à la conclusion d'un acte de vente authentique avant le 31 janvier 2011.

Malheureusement ces deux dispositifs dérogatoires n'ont pas été rédigés à l'identique et n'imposent pas exactement les mêmes conditions (de forme et de date). Le tableau ci-dessous récapitule  le taux de la réduction d'impôt applicable aux différentes situations :

• contrat préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement enregistré chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2010 : le taux varie en fonction de la date de la signature de l’acte authentique ;
• autre opération réalisée en 2011 (vente, CCMI, ..) et contrat préliminaire à une VEFA enregistré après le 31 décembre 2010 : le taux de réduction est le même quelle que soit  la date de signature de l’acte authentique en 2011 :

Réforme du régime des taxes et participations d'urbanisme (art. 28 / code de l'urbanisme : L.331-1 et s.)

Consulter l'analyse juridique n° 2012-01 "Réforme du régime des taxes et participations d'urbanisme"

Cette disposition modifie en profondeur le régime des taxes et participations d'urbanisme :

• elle remplace six des huit taxes d'urbanisme par deux nouvelles taxes, la "taxe d'aménagement" et le "versement pour sous-densité" ;
• elle supprime cinq des huit participations d'urbanisme.

La taxe d'aménagement

Les mécanismes des taxes existantes sont assez proches (assiette, valeurs forfaitaires,…), seul leur taux est véritablement différent. La nouvelle taxe d'aménagement regroupe l'ensemble de ces taxes à l'exception de la redevance bureaux en Ile-de-France et la redevance d'archéologie préventive.

La principale taxe d'urbanisme est actuellement la taxe locale d'équipement (TLE), mais il existe également la taxe départementale des espaces naturels sensibles (TDENS), la taxe départementale pour le financement du Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement (TDCAUE), la taxe complémentaire à la TLE en région Ile-de-France (TC/TLE), la taxe spéciale d'équipement du département de la Savoie, le versement pour dépassement du plafond légal de densité (VD/PLD), la redevance bureaux en Ile-de-France et la redevance d'archéologie préventive.

La TLE est une taxe communale, elle frappe la construction, la reconstruction et l'agrandissement des bâtiments de toute nature. Son assiette est constituée par la valeur de l'ensemble immobilier comprenant les terrains nécessaires à la construction et les bâtiments construits. Pour calculer la TLE, on applique à la surface hors œuvre nette (SHON) une valeur forfaitaire au m² variable selon neuf catégories d'immeubles, puis on applique à ce résultat le taux d'imposition fixé par la collectivité locale.
Ce calcul s'applique de la même manière pour la TDENS et la TDCAUE.

En fonction de son objet, la taxe est instituée

• pour sa part communale : soit de plein droit dans certaines communes, soit par délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent ;
• pour sa part départementale : par délibération du conseil général, lorsqu'elle finance la politique de protection des espaces naturels sensibles et les dépenses des CAUE ;
• pour sa part versée à la région d'Île-de-France : par délibération du conseil régional, en vue de financer principalement les infrastructures de transport.

Les délibérations doivent être adoptées au plus tard le 30 novembre pour entrer en vigueur au 1er janvier de l'année suivante.

Opérations soumises à la taxe d'aménagement

Il s'agit des opérations d’aménagement de construction, de reconstruction et d’agrandissement des bâtiments, installations ou aménagements de toute nature, et qui nécessitent une autorisation d'urbanisme.

Opérations exonérées

Il s'agit notamment de :

• certains aménagements et constructions destinés à être affectés à un service public ou d’utilité publique ;
• la construction de logements sociaux dès lors qu'ils sont financés par un prêt locatif aidé d'intégration (PLAI) ;
• constructions et aménagements réalisés dans une zone couverte par un  projet urbain partenarial ou une zone d'aménagement concerté (ces opérations-là ne sont toutefois pas exonérées pour leurs parts départementale et régionale) ;
• la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans, sous certaines conditions ;
• les constructions dont la surface est inférieure ou égale à 5 m².

Fait générateur et redevables de la taxe d'aménagement

Le redevable de la taxe est le bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme, ou en cas de construction sans autorisation ou en infraction avec l'autorisation, la personne responsable de la construction.
Le fait générateur de la taxe est, selon les cas, la date:

• de délivrance de l’autorisation de construire ou d’aménager;
• de délivrance du permis modificatif;
• de naissance d’une autorisation tacite de construire ou d’aménager;
• de la décision de non-opposition à une déclaration préalable;
• en cas de construction sans autorisation ou en infraction aux obligations résultant de l’autorisation de construire ou d’aménager, celle du procès-verbal constatant la ou les infractions.

Base d'imposition

Pour un aménagement ou une installation, l'assiette est constituée par une valeur  déterminée forfaitairement.  Par exemple, pour les emplacements de tentes, caravanes et résidences mobiles de loisirs, la valeur est fixée à 3 000 € par emplacement, pour les piscines elle est de 200 € par m².

Pour une construction l'assiette est constituée par la valeur, déterminée forfaitairement par m², de la surface de la construction.
Une définition propre de la surface à prendre en compte est fixée (auparavant, on faisait référence à la surface hors œuvre nette) : il s'agit de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies.

La valeur par m² de la surface de la construction est fixée à 660 €. Dans les communes de la région d’Île de France, cette valeur est fixée à 748 €. Ces valeurs sont révisées au 1er janvier de chaque année par arrêté en fonction du dernier indice du coût de la construction.

Un abattement de 50 % est appliqué sur ces valeurs dans certains cas, notamment :

• les logements sociaux autres que ceux financés par un prêt locatif aidé d'intégration (PLAI),
• les 100 premiers m² des locaux d’habitation et leurs annexes à usage d’habitation principale (cet abattement ne pouvant être cumulé avec le premier).

Taux d'imposition

• Part communale

Le taux est de 1 % dans les communes ou EPCI où la taxe est instituée de plein droit.
Toutefois, il est possible de fixer des taux différents dans une fourchette comprise entre 1 % et 5 %, selon les aménagements à réaliser ou par secteurs.
La délibération doit être adoptée avant le 30 novembre pour s'appliquer le 1er janvier de l'année suivante. Elle est valable pour un an.
Le taux de la part communale ou intercommunale peut être augmenté jusqu’à 20 % dans certains secteurs par une délibération motivée, si la réalisation de travaux substantiels de voirie ou de réseaux ou la création d’équipements publics généraux est rendue nécessaire en raison de l'urbanisation. Mais en cas de vote d’un taux supérieur à 5 % dans un ou plusieurs secteurs, les participations d'urbanisme (PRE, PVR, PNRAS) ne sont pas exigibles (sauf la participation pour la réalisation d'équipements publics exceptionnels).

• Part départementale

Le taux de la part départementale de la taxe ne peut excéder 2,5 %.
La délibération qui fixe le taux peut également prévoir la répartition de la part départementale entre la politique de protection des espaces naturels sensibles et les conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement.

• Part régionale

Le taux de la part régionale de la taxe ne peut excéder 1 % et peut être différent selon les départements.

Etablissement de la taxe

La taxe d’aménagement est liquidée selon la valeur et les taux en vigueur à la date :

• de la délivrance de l’autorisation d'urbanisme ou du permis modificatif,
• de la naissance d’une autorisation tacite de construire ou d’aménager,
• de la décision de non opposition à une déclaration préalable,
• du procès-verbal constatant les infractions.

Si l’autorisation est déposée pendant la période de validité d’un certificat d’urbanisme, le taux le plus favorable est appliqué.

Recouvrement de la taxe

La taxe est due en vertu d'un titre de perception délivré par le comptable public. Elle est versée en deux fois : dans les 12 et 24 mois après la date de délivrance de l'autorisation d'urbanisme. Le versement de la taxe est unique et dans le délai de 12 mois si son montant n'excède pas 1.500 €.

En cas de modification apportée à l'autorisation, le complément de taxe est dû dans les 12 mois.

Sont solidairement redevables de la taxe :

• les titulaires successifs de l’autorisation d’urbanisme,
• les époux et partenaires liés par un PACS,
• les établissements garants de l’achèvement de la construction.

L’action en recouvrement de l'administration se prescrit par cinq ans à compter de l’émission du titre de perception.

Décharge, réduction ou restitution de la taxe

Le redevable de la taxe peut en obtenir la décharge, la réduction ou la restitution totale ou partielle notamment :

• s’il a abandonné le projet ;
• si, en cas de modification de l’autorisation d'urbanisme, il est redevable d’un montant inférieur au montant initial ;
• si les constructions sont démolies en vertu d’une décision du juge civil ;
• sous certaines conditions, si les locaux ont été détruits à la suite d'une catastrophe naturelle ;
• s'il démontre qu’il remplit les conditions pour pouvoir bénéficier d’une exclusion, d’une exonération ou d’un abattement auquel il ne pouvait prétendre au moment du dépôt de la demande.

• Pour connaître les caractéristiques du dispositif  Scellier, consulter notre rubrique : vous-achetez-vous-construisez/investissement-locatif/Réduction d'impôt pour investissement locatif "Scellier"