Application de la baisse de l'Indice de référence des loyers

N° 2010-05 / A jour au 14 janvier 2010

L’IRL du 4ème trimestre 2009 (117,47) diminue de 0,06 % par rapport à celui du 4ème trimestre 2008 (117,54).

Au-delà de cette baisse qui n’a quasiment pas d’incidence pratique, se pose la question de l’application d’une diminution d’IRL sur les loyers des baux en cours, question qui avait été posée aux ADIL  lors de la dernière baisse d’indice (ICC du 1er trimestre 1994).

Concernant les locations dites « de droit commun », notons que la loi du 6 juillet 1989, loi d’ordre public, n’envisage pas de diminution de loyers : en effet, elle précise (art. 17-d) : « lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties, ou à défaut, au terme de chaque année du contrat.
L’augmentation du loyer qui en résulte, ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers… ».

Néanmoins, la loi n’interdit pas aux parties de prévoir contractuellement une clause de révision, rendant possible une diminution du loyer.

En pratique, il convient donc de se reporter à la rédaction des clauses de révision des baux, qui offrent plusieurs solutions :

• si le bail prévoit que « la révision à la hausse » ou « l’augmentation » du loyer se fait en fonction de l’IRL : le loyer reste inchangé ;
• si en revanche le bail prévoit que « la révision du loyer se fait en fonction de l’évolution de l’IRL » : l’intention des parties n’excluant pas une révision à la baisse des  loyers, une diminution du loyer paraît possible.

En ce sens une réponse ministérielle (Rép. Min n°40721 : JO AN du 16.9.96) rédigée à l’époque où la révision se faisait en fonction de l’ICC. Dans la mesure où seul l’indice de référence  a changé, la solution est transposable sous l’empire de  l’IRL.

En l’absence de jurisprudence, cette réponse est bien entendu, donnée sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux.

• Lire l'analyse juridique n° 2008-12 sur l'Indice de référence des loyers
• Site de l'INSEE