La garantie des risques locatif / GRL

N° 2008-07 / A jour au 25 juin 2008

L'Etat et l'Union d'Economie Sociale pour le Logement ont signé le 20 décembre 2006 une convention relative à la garantie des risques locatifs : la " GRL ". Cette convention vise à favoriser l'accès au logement d'un plus grand nombre de candidats locataires par le développement de contrats d'assurances souscrits volontairement par les bailleurs afin de garantir les risques d'impayés de loyers.

A cet effet, la convention consiste à apporter aux sociétés d'assurance, qui accepteront de s'engager dans le dispositif, une compensation financière en cas de sinistre à condition qu'elles étendent leur garantie aux locataires exclus par les critères habituels de solvabilité et définis dans un cahier des charges social. La compensation sera versée soit par le 1 % logement pour les locataires éligibles à ce titre (même catégorie que les bénéficiaires du LOCA-PASS (1)) soit par l'Etat pour les catégories de ménages non couvertes par le 1 % logement (2). Ce dispositif a vocation à se substituer à terme à la garantie LOCA-PASS.
L'utilisation des ressources du 1 % afin d'offrir une compensation aux sociétés d'assurance a été rendue possible par la loi du 26 juillet 2005 sur le développement des services à la personne (CCH : art. L. 313-1) et la loi du 5 mars 2007 instituant un droit opposable au logement (loi DALO : art. 27 / CCH : art. L. 313-20 et Code des assurances : art. L. 310-12).

Pour faire fonctionner le dispositif l'UESL a mis en place (décret du 24.1.07 : art. 2) :

d'une part, la "SAS GRL GESTION" société de gestion chargée de la mise en œuvre et du suivi technique ;
d'autre part, " l'Association pour l'accès aux garanties locatives " (APAGL), association chargée de garantir la finalité sociale du dispositif, d'étudier ses effets, ses coûts et les conditions de son développement.

Un fonds spécifique de garantie universelle des risques locatifs a été crée (loi DALO : art. 27) ; il sera abondé par une partie des primes d'assurances versées par les bailleurs, par l'UESL pour un montant de 100 millions d'euros en 2007 et par l'Etat qui s'est engagé à inscrire les dispositions nécessaires au respect de son engagement dans la prochaine loi de finances.
Le conseil d'administration de l'UESL a adopté une convention-type de gestion entre la SAS " GRL Gestion " et les entreprises d'assurances, le 21 février 2007. Cette convention devra être signée entre la Société "GRL Gestion " et chacune des entreprises d'assurances qui souhaitera offrir à sa clientèle " le contrat d'assurance GRL ". Les relations et obligations réciproques entre la société " GRL Gestion " et les entreprises d'assurances seront organisées dans le cadre de cette convention.

Conditions d'accès à la " GRL "

Bailleurs pouvant souscrire un contrat d'assurance " GRL "

En principe tout propriétaire bailleur qui le souhaite peut souscrire un contrat d'assurance " GRL " en s'adressant à une entreprise d'assurances de son choix qui adhère au dispositif.
En pratique sont actuellement ciblés les propriétaires privés, personnes physiques.
Pour les organismes HLM, les SEM de logement social, les collectivités publiques et les sociétés filiales des collecteurs 1 % Logement, une autre convention devrait être conclue entre l'Etat et l'UESL ultérieurement (CCH : art. L. 313-1 c).
Les loyers et charges garantis ne peuvent concerner que des logements occupés à titre de résidence principale et situés sur le territoire français.

Locataires éligibles au contrat d'assurance " GRL " (décret du 24.1.07 : art. 6)

Pour que le risque d'impayé de loyers et de charges soit garanti, il faut d'une part que le bailleur souscrive un contrat d'assurance impayé de loyer et que d'autre part, le locataire concerné soit "éligible" au sens de la convention Etat/UESL.

Sont éligibles les locataires qui répondent à l'un des critères suivants :

dont le taux d’effort est compris entre 33 et 50 %,
ainsi que ceux dont le taux d’effort est inférieur à 33 % mais qui ne peuvent pas répondre aux critères usuels des assureurs ou aux exigences des bailleurs en raison de la nature de leur activité, de leur contrat de travail et du caractère permanent de leur activité,
qui ne peuvent fournir une caution, personne physique ou morale exigée par le bailleur.

Les revenus sont composés de l’ensemble des salaires, traitements, prestations de toute nature ayant un caractère régulier permanent. Viennent en déduction du loyer et des charges les éventuelles aides au logement auxquelles le locataire peut prétendre et qui sont perçues directement par le bailleur ou son mandataire. Le taux d'effort se calcule par le rapport entre un loyer et charges mensuelles locatives sur les revenus mensuels permanents.

Le bénéfice de la GRL est exclusif de toute caution personne physique ou morale.

Pour les locataires en place, ceux-ci doivent avoir payé leurs loyers et leurs charges pendant une période de six mois sans incident de paiement de deux termes consécutifs de loyer avant la prise d'effet de la garantie.

Sont expressément exclus du dispositif " GRL " :

les candidats locataires titulaires d’un CDI et dont les revenus excèdent 3 fois le montant du loyer plus charges (TTC) mensuel.
les candidats locataires dont le rapport entre le montant de leurs revenus (quels qu'ils soient à l'exclusion des revenus financiers et boursiers) et le montant du loyer et charges (déduction faite des aides au logement perçues ou susceptibles de l'être) excède 50 %.

Preuve de l'éligibilité des locataires à la garantie : le Passeport " GRL " délivré par les CIL

Peuvent bénéficier de la garantie "GRL" les candidats locataires et les locataires déjà dans les lieux. Quelle que soit leur situation, les locataires doivent obtenir auprès d'un CIL ou sur Internet : www.grlgestion.fr, un passeport GRL appelé PASS-GRL® .

Caractéristiques de l'assurance" GRL "

Montant et paiement des primes d'assurance " GRL "

Le cahier des charges social impose à l'assureur de s'engager à ce que la tarification du contrat n'excède pas celle des contrats d'assurances qui imposent des conditions relatives aux locataires plus strictes (décret du 24.1.07: art. 5).
La convention-type fixe à ce jour :

un taux de prime maximum de référence de 2,50 % du montant des loyers charges comprises (TTC) payable d'avance d'année en année par tacite reconduction pour les bailleurs isolés ;
un taux de prime maximum de référence de 1,80 % du montant des loyers charges comprises (TTC) payable à terme échu tous les trimestres quand le contrat est souscrit par un professionnel de l'immobilier.

Le montant de la prime d'assurance impayés de loyers " GRL " est déductible des revenus fonciers comme n'importe quelle prime d'assurance impayés de loyers (CGI : art. 31 I 1° a bis). Les personnes qui louent un ou plusieurs logements dans le cadre d'un conventionnement avec l'Etat ou l'ANAH et qui concluent un contrat "GRL" bénéficient d'un crédit d'impôt sur le revenu égal à 50 % du montant de la prime d'assurance payée au cours de l'année d'imposition et ne peuvent pas dans ce cas déduire les primes de leurs revenus fonciers (CGI : art. 200 nonies).

GRL et autres garanties exigées du locataire

Pour les locataires éligibles, le contrat d'assurance ne peut exiger, pour être assuré, la production par le locataire d'une caution solidaire d'une personne physique ou morale (sauf exception expressément prévues au cahier des charges sociales).

Les compagnies d'assurances susceptibles de distribuer des contrats d'assurances impayés de loyers " GRL "

Toutes les entreprises disposant d'un agrément tel que défini à l'article L. 321-10 du Code des assurances, de la branche 16, peuvent s'inscrire dans le dispositif de la " GRL " en signant, avec la société de gestion de l'UESL, une convention prévoyant les modalités de fonctionnement du contrat qui permettront le versement des compensations financières en cas de sinistre.
A la date du 18 juillet 2007, trois compagnies d’assurances se sont engagées à proposer ce type de garantie aux bailleurs qui le souhaitent ainsi qu’à leurs mandataires : la SEGAP-courtages d’assurances, la DAS (filiale des Mutuelles du Mans) et ASSERIS assureurs des professionnels de l’immobilier adhérents au SNPI. Pour connaître les compagnies signataires : www.grlgestion.fr rubrique « nos partenaires ».

Définition et étendue des garanties (décret du 24.1.07 : art. 3)

Sont éligibles au mécanisme de compensation financières, les contrats d'assurances qui assurent les " locataires éligibles " tels que définis ci-dessus et qui couvrent le risque d'impayés portant sur le loyer, les charges ou les taxes locatives, éventuellement révisés, dans la limite de 2 300 € mensuel. Sont déduits du loyer et des charges assurés les aides au logement qui doivent être perçues par le bailleur en tiers payant.
En cas de prise en charge d'un sinistre par la SAS GRL gestion, celle-ci est subrogée dans les droits du bailleur pour l'ensemble des recours. Les frais de justice (huissiers et avocats…) sont pris en charge jusqu'à l'expulsion du locataire le cas échéant.
Le contrat couvre également, les coûts des travaux de remise en état du logement (garantie des détériorations immobilières) dans la limite de 7.700€ par sinistre et par logement et après application d'une franchise d'un mois de loyer en principal pour les PASS-GRL® souscrits après le 20.2.08.
En revanche la franchise correspond à deux mois de loyers et charges pour les PASS-GRL® souscrits avant le 20.2.08.
Le contrat fixe les conditions d'information de la compagnie d'assurances par le bailleur ou son mandataire en cas de changement de locataire dans le délai maximum d'un mois après la signature du bail. Il laisse au bailleur un délai suffisant pour déclarer le sinistre.

Conditions de mise en oeuvre de l'assurance " GRL "

Gestion des impayés en cas de " GRL " (décret du 24.1.07 : art. 4)

Il y a sinistre dès le premier impayé de loyer et charges.
Le bailleur dans un délai de J (date d'exigibilité du loyer indiquée dans le bail) + 20 jours maximum doit avoir fait un rappel simple à son locataire, à J+35 maximum il doit adresser une lettre recommandée pour un second rappel et à J+45 au maximum il doit faire une déclaration de sinistre à son assurance.
Les procédures liées à la gestion des sinistres feront l'objet de conventions spécifiques avec chaque entreprise d'assurance. Toutefois, les règlements seront toujours effectués via la société de gestion, par le fonds spécifique de garantie universelle des risques locatifs de l'UESL.
Les bailleurs ou leurs mandataires ayant souscrit le "contrat d'assurance GRL", déclarent auprès de la société "GRL Gestion", les sinistres dans les conditions définies au dit contrat, et validé par la société " GRL Gestion ".

La société " GRL Gestion " peut être subrogée dans les droits et actions du bailleur jusqu'à concurrence du principal (indemnités, y compris les aides au logement), frais, honoraires et réglées par elle au titre de la garantie GRL. La société " GRL Gestion " pourra confier à l'entreprise d'assurances en qualité de prestataire de services, le recouvrement des impayés et des dégradations.

Situation des locataires : rôle de l'APAGL

Si un locataire débiteur nécessite une procédure de recouvrement, l'APAGL décidera entre deux modalités d'intervention :

l'une, sans traitement social, et donc en ayant recours aux procédures usuelles de recouvrement amiables et judiciaires (mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, commandement de payer, etc...) ; la procédure contentieuse étant diligentée par GRL Gestion.
l'autre, en organisant un traitement social en accompagnement de la procédure de recouvrement amiable, conformément au cahier des charges que l'APAGL aura élaboré. Le traitement social sera assuré par une structure agréée par l'APAGL.

Ce recouvrement adapté à pour vocation d'aider les locataires débiteurs, conformément au dispositif organisé par l'UESL.

La situation du locataire est analysée par l'APAGL (association pour l'accès aux garanties locatives).
Cette analyse conduit à déterminer si la situation sociale et financière particulière du locataire justifie la mise en place, pour une durée limitée, de modalités de recouvrement adaptées et d'un accompagnement social. Le recours à un accompagnement social et à des modalités de recouvrement adaptées sera notamment de droit lorsque les impayés de loyers sont imputables à une baisse importante des revenus du locataire consécutive à un accident de la vie, tel qu'un décès, un divorce, un licenciement ou une maladie.

Calendrier de mise en œuvre de la " GRL "

L'objectif était de permettre une mise en œuvre effective du dispositif dès le 1er janvier 2007 pour le parc privé. Ce dispositif nécessitant la mise en place de procédures financières, administratives et commerciales, les premiers contrats GRL devraient être conclus à la rentrée 2007

Articulation du dispositif avec le LOCA-PASS

Afin d'assurer le basculement progressif de la garantie " LOCA-PASS " vers la garantie " GRL ", pendant 18 mois à compter du 1er janvier 2007, la garantie " LOCA-PASS®" continuera d'être proposée aux bénéficiaires actuels, à défaut de souscription d'une assurance contre les impayés de loyers.
Pour les bailleurs sociaux, cette période de 18 mois ne commencera à courir qu'après l'extension de la convention prévue.
Cette période de transition a été prolongée jusqu'au 1er janvier 2010.

Le dispositif avance LOCA-PASS® (dépôt de garantie) est quant à lui maintenu dans sa configuration actuelle et n'est pas concerné par la mise en place de la GRL.

Evaluation du dispositif

L'UESL fera réaliser avant le 30 juin 2008 une évaluation du dispositif par une personne indépendante choisie d'un commun accord avec l'Etat.

Textes officiels
Loi du 26 juillet 2005 (art. 32) / Loi du 5 mars 2007 (art. 27) / CCH : art. L. 313-1 / décret du 24.1.07 (JO du 26.1.07)
Convention Etat / UESL du 20.12.06 ; décision du CA UESL 21.2.07, du 20.2.08.

(1) Locataires pris en charge par l'UESL : locataires éligibles 1 % logement (décret du 24.1.07 : art. 6)

Le financement de la compensation relève de l'UESL pour les catégories de bénéficiaires suivantes :
- les ménages dont l'une des personnes majeures est salariés par une entreprise du secteur assujetti à la PEEC (CCH : art. L. 313), y compris les anciens salariés retraités depuis moins de cinq ans et les travailleurs saisonniers ; et ce quels que soient leur ancienneté, la nature de leur contrat de travail et le nombre de salariés ;

les ménages dont l'une des personnes majeures à moins de trente ans en recherche ou en situation d'emploi ;
les ménages dont l'une des personnes majeures est étudiant boursier ;
tout locataire, indépendamment de sa situation professionnelle, d'un logement appartenant à un bailleur privé ayant fait l'objet d'une convention avec l'Etat (CCH : art. L. 353-2) ou avec l'ANAH (CCH : art. L. 321-4) pendant toute la durée de la convention.

(2) Locataires pris en charge par l'Etat : locataires éligibles hors 1 % logement (décret du 24.1.07 : art. 6)

Il s'agit des ménages qui ne sont pas pris en charge par le 1 % et qui répondent à des critères définis par un arrêté à paraître du ministre chargé du logement. Pour cette catégorie de ménage l'ensemble du dispositif et la compensation financière en cas de sinistre est pris en charge par l'UESL, mais fait l'objet d'un remboursement par l'Etat.
Le financement du dispositif par l'Etat consistant en la création d'un système de garantie de l'Etat, le gouvernement s'est engagé à présenter dans les meilleurs délais au Parlement les dispositions législatives permettant cette création. L'Etat prendra alors en charges les " locataires éligibles hors 1% " à la date d'entrée en application prévue par la loi.