Les RHVS font l’objet d’un double agrément préfectoral : l’un pour la structure, l’autre pour l’exploitant. Un arrêté du 11 juillet 2007 précise les pièces constitutives des dossiers de demande.
L’agrément de la structure (CCH : R.631-9)
L'agrément d'une RHVS est délivré par le préfet du lieu d'implantation de la résidence, sur demande du propriétaire de l'immeuble ou du terrain, ou du maître d'ouvrage de l'opération, ou de l'exploitant attestant être autorisé par eux.
La délivrance de cet agrément est subordonnée aux conditions suivants (CCH : R.631-9) :
- l'offre locale de logements ou de structures d'hébergement ne permet pas de satisfaire les besoins en logements des personnes éprouvant des difficultés particulières, des personnes sans abri ou en détresse et des demandeurs d’asile ;
- le demandeur doit présenter un plan prévisionnel de financement de la construction ou de l'acquisition de la résidence ou, le cas échéant, des travaux nécessaires à la transformation d'un immeuble existant en résidence. Cette seconde condition ne s’applique pas si le demandeur est propriétaire d’un immeuble existant satisfaisant déjà aux normes techniques requises (CCH : R.361-21). Ces dernières varient selon que la résidence est un immeuble nouveau ou un immeuble rénové ou réhabilité.
L’agrément est également conditionné aux éléments suivants (CCH : R.631-21) :
- le bâtiment doit satisfaire aux règles définies aux articles R.111-18-8 à R.111-18-11 qui concernent les dispositions applicables aux bâtiments d'habitation collectifs lorsqu'ils font l'objet de travaux et aux bâtiments existants où sont créés des logements par changement de destination ;
- les locaux communs et de réception de la résidence permettent à son exploitant de proposer au moins trois des quatre prestations suivantes à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle (CGI : art. 261 D 4° b) ;
- chaque logement de la résidence répond aux caractéristiques de décence définies par les articles 2 à 4 du décret du 30 janvier 2002 ;
- chaque logement doit satisfaire aux performances techniques fixées par l'arrêté des ministres chargés du Budget et du Logement visé au II de l'article 2 quindecies B par l'annexe III au Code général des impôts, à l'exception du 1 de l'article 4).
Toutefois, dans les résidences d'intérêt général, les règles relatives à la présence d’une cuisine ou d’un coin cuisine définies au 4 de l'article 3 du décret du 30 janvier 2002 ne s'appliquent pas. Les équipements pour la toilette corporelle, à l'exception des lavabos alimentés en eau chaude et froide, ainsi que les cabinets d'aisance peuvent être extérieurs au logement à condition qu'ils soient situés dans le même bâtiment et facilement accessibles.
Le préfet peut, dans le département d'implantation d'une résidence, sur demande motivée du propriétaire de l'immeuble ou du maître d'ouvrage de l'opération, ou de l'exploitant attestant être autorisé par le propriétaire ou le maître d'ouvrage, autoriser une dérogation sur le bâtiment ou tout ou partie des logements de la résidence à certaines des règles, normes et performances techniques.
Lorsque des préconisations spécifiques relatives à la protection contre les risques d'incendie dans la résidence sont prévues, notamment en distinguant les locaux d'habitation des services collectifs, ces préconisations sont annexées à l'agrément de la résidence.
De plus, le propriétaire de l'immeuble doit s'engager à produire, soit au moment de la demande d'agrément lorsque des travaux de mise aux normes sont nécessaires, soit, au plus tard, avant la mise en location de la résidence dans les autres cas, un certificat de conformité aux règles, normes techniques et préconisations (CCH : R.631-20 et R.631-21). Le certificat de conformité est établi par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant du propriétaire et couvert par une assurance pour cette activité. Lorsque des travaux ont été nécessaires pour que chaque logement satisfasse aux performances techniques le respect des performances techniques est attesté par la production d'un état descriptif du logement1 (CGI : annexe III / art. 2 quindecies B II).
Le préfet statue sur la demande d'agrément de la résidence dans les deux mois suivant la réception du dossier. La demande d'agrément est tacitement rejetée si aucune décision n'est notifiée au demandeur avant l'expiration de ce délai.
L'agrément de l'exploitant (CCH : R.631-12)
L’agrément de l’exploitant d'une RHVS est également délivré par le préfet dans le département d'implantation de la résidence sur demande du propriétaire de l'immeuble ou du terrain, ou du maître d'ouvrage de l'opération.
La délivrance de cet agrément est subordonnée aux conditions suivantes :
- la présentation par la personne physique ou morale susceptible d'assurer l'exploitation de la résidence, de références professionnelles en matière de gestion d'hôtels, de structures para-hôtelières ou de structures adaptées au logement ou à l'hébergement ou de garanties qu'elle pourra disposer de personnels disposant de ces références ;
- en lien avec l’ouverture du dispositif à un public élargi, la présentation par la personne physique ou morale susceptible d’assurer l’exploitation d’une RHVS de références professionnelles en matière d’accompagnement social ou de garanties qu’elle pourra disposer de personnels ayant ces références et des modalités de mise en œuvre des actions d’accompagnement qui seront proposées aux résidents. La personne physique ou morale concernée devra présenter les conditions prévisionnelles d'exploitation de la résidence compatibles avec les contraintes pesant sur cette exploitation (contingent de réservation avec tarification plafonnée).
Les personnes physiques tombant sous le coup d’une des interdictions d’exercice prévues aux articles L.241-3 et L.241-4 du CCH (incapacités d'exercice des professions industrielles et commerciales et notamment infractions pénales, prévues par l’article 1 de la loi du 30 août 1947 relative à l'assainissement des professions industrielles et commerciales) et les personnes morales comptant parmi leurs dirigeants ou administrateurs au moins une personne physique tombant sous le coup de ces interdictions ne peuvent être agréées.
L’agrément de l’exploitant de la résidence est délivré pour une durée de neuf ans à compter du jour où la résidence est mise en location, il est renouvelé tacitement (sauf si l’exploitation est transférée à un nouvel exploitant ou que l’exploitant décide d’abandonner l’exploitation).
1 - Fixées par l'arrêté des ministres chargés du budget et du logement visé au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III au Code général des impôts (les travaux de réhabilitation visés au deuxième alinéa du h du 1° du I de l'article 31, au c du 2 du I de l'article 199 septvicies ou au 3° du B du I de l'article 199 novovicies du code général des impôts s'entendent des travaux réalisés sur le logement, et le cas échéant sur les parties communes, qui permettent de donner au logement l'ensemble des performances techniques. Au moins six de ces performances techniques doivent avoir été obtenues à la suite de ces travaux).
