Réforme de la procédure de saisie immobilière / Entrée en vigueur au 1.1.07

N° 2007-03
Ordonnance du 21.4.06 : JO du 22.4.06 et décret du 27.7.06 : JO du 29.7.06

Le nouveau dispositif qui est entré en vigueur le 1er janvier 2007 repose sur plusieurs axes :

rapprocher la saisie immobilière des procédures civiles d'exécution mobilières, plus simples ;
renforcer le contrôle du juge et maintenir la représentation obligatoire par avocat ;
responsabiliser le débiteur en l'autorisant à vendre son bien à l'amiable ;
sécuriser la procédure en imposant des garanties de paiement aux acquéreurs ;
accélérer la procédure en limitant les contestations dilatoires.

Ne sont examinés ici que les changements les plus significatifs et plus particulièrement ceux perceptibles du point de vue du saisi.

Sont exclus de la réforme les départements d'Alsace-Moselle, lesquels bénéficient d'une procédure de saisie propre qui ne pose pas les difficultés observées pour la procédure de droit commun.

Les formalités préalables à la vente

Elles sont dans le principe inchangées. Toute saisie immobilière suppose que le créancier dispose d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible (lorsque le bien dont on demande la saisie garantit le remboursement d'un prêt, le contrat de prêt notarié répond à ces conditions). L'élément déclencheur de la procédure reste le commandement de payer valant saisie, qui dès sa signification, entraîne pour le débiteur l'indisponibilité de l'immeuble saisi, des droits de jouissance et d'administration restreints. Comme précédemment, le commandement doit être publié et un cahier des conditions de vente (ancien cahier des charges) déposé au greffe du juge de l'exécution.

L'audience d'orientation

A défaut de règlement dans un délai non plus librement fixé dans le commandement mais désormais fixé à huit jours, la procédure se poursuit par l'assignation du débiteur à comparaître à une audience d'orientation, grande nouveauté du dispositif. Elle est destinée à renforcer l'équilibre des parties par l'intervention du juge en amont de la vente, chargé de vérifier que les conditions de la saisie sont réunies, à éviter autant que possible la vente aux enchères de l'immeuble, facteur de vente à vil prix, en offrant la possibilité d'orienter la procédure vers la vente amiable sur autorisation judiciaire, alternative à la vente aux enchères. Le dispositif actuel n'autorise qu'une conversion de la vente forcée en vente volontaire, qui constitue un simple aménagement de la vente judiciaire forcée. Autre changement à noter, la procédure n'est plus engagée devant le tribunal de grande instance mais devant le juge de l'exécution (juge unique du tribunal de grande instance, généralement son président).

La vente amiable

L'autorisation d'une vente amiable suppose que la vente puisse être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. Le juge détermine d'ailleurs un prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu. Il fixe sans pouvoir dépasser quatre mois, la date de l'audience au cours de laquelle il constatera la vente et donc l'extinction de l'instance. Cela suppose qu'un acte de vente conforme aux conditions fixées par le juge ait été établi et que le prix ait été consigné. Cette vente produit les mêmes effets qu'une vente amiable de droit commun, sous la réserve que le prix doit être consigné à la Caisse des dépôts et consignations, pour être distribué aux créanciers.

La vente forcée

Si le juge n'autorise pas la vente amiable, il ordonnera la vente forcée. Il le fera nécessairement si le débiteur n'est pas présent ou représenté par un avocat à l'audience d'orientation.
Dans cette hypothèse, il fixe la date de l'audience à laquelle il sera procédé à la vente judiciaire. Cette date est fixée dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision. La vente aux enchères est comme auparavant effectuée après une large publicité diffusée à la diligence du créancier poursuivant, les modalités de publicité étant inchangées (affichage au greffe de juge de l'exécution, sur l'immeuble saisi, publication dans un journal d'annonces légales et dans les quotidiens régionaux ou locaux). Parmi les nouveautés apportées à ce stade, on notera l'obligation pour tout enchérisseur de remettre à son avocat chargé de porter les enchères une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque à l'ordre d'un compte séquestre ou de la caisse des dépôts représentant 10 % de la mise à prix ou encore l'abandon de la vente à la bougie, le temps étant désormais décompté par tout moyen visuel ou sonore. Pour le reste, les dispositions relatives à l'adjudication reprennent globalement les règles antérieures.

Au stade du jugement d'adjudication, en revanche, une modification importante est apportée ; l'ordonnance met fin à la jurisprudence de la Cour de cassation qui refusait de qualifier le jugement d'adjudication de titre exécutoire permettant l'expulsion en lui reconnaissant expressément la valeur de titre d'expulsion à l'encontre du saisi.

Au stade de la distribution du prix, on peut noter que le décret vise à accélérer la procédure et prévoit une procédure simplifiée en cas de créancier unique. En outre, la consignation du prix par l'adjudicataire produit les effets d'un paiement à l'expiration d'un délai de six mois, libérant ainsi le débiteur de sa dette, quel que soit le retard éventuel de la procédure de distribution du prix de la vente.

Dispositions transitoires

Le nouveau dispositif ne s'applique pas aux procédures de saisie immobilière ayant donné lieu, avant le 1er janvier 2007, au dépôt du cahier des charges.

Il ne s'applique pas non plus aux procédures de distribution du prix de vente de l'immeuble lorsque, quelle que soit la date de l'adjudication, il a été requis l'ouverture de l'ordre avant le 1er janvier 2007.

Dans ces deux hypothèses, ce sont les anciens textes qui s'appliqueront jusqu'au terme de la procédure de saisie.