Majoration du prêt à 0 % à compter du 1.1.07 en cas d'aide d'une collectivité locale / Conditions d'octroi

N° 2007-04 / A jour au 5 janvier 2010

Décrets et arrêté du 23.12.06 : JO du 31.12.06 / Décret du 27.10.09 : JO du 28.10.09 / loi de finances pour 2010 : art. 90/ <link fileadmin anil textes_officiels decret _blank le téléchargement du>Décret du 30.12.09 : JO du 31.12.09

La loi portant engagement national pour le logement prévoit un dispositif de majoration du prêt à 0 % (art. 30 / CGI : art.244 quater J).
Cette majoration est soumise au respect de plusieurs conditions relatives à l'opération (acquisition d'un logement neuf), à l'emprunteur (plafonds de ressources à respecter), à l'intervention d'une ou de plusieurs collectivités locales. Elle concerne les offres de prêts émises entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2012.

Deux décrets et un arrêté du 23.12.06 détaillent les conditions d'obtention de cette majoration.

Les conditions d'octroi de la majoration du prêt à 0 %

Caractéristiques du logement (CCH : art. R. 318-10a)

L'opération d'accession doit concerner un logement neuf. Au sens de la réglementation PTZ (CCH : art. R. 318.2) sont considérées comme portant sur un logement neuf les opérations suivantes :

• la construction d'un logement accompagnée le cas échéant de l'acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement ;
• l'acquisition d'un logement en vue de sa première occupation ;
• l'aménagement de locaux non destinés à l'habitation en logements ;
• les logements acquis dans le cadre d'un contrat de location-accession lorsque l'emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d'option (hors PSLA).

Conditions de ressources de l'emprunteur (CGI : art. 244 quater J / CCH : art. R. 318-10-1 / CCH : art. R. 318-31-2°)

Le montant total des ressources de l'emprunteur et des personnes destinées à occuper le logement doit être inférieur ou égal aux plafonds suivants :

Ces montants sont applicables aux offres de prêt émises à compter du 28 juillet 2008. Ils n'ont pas été revalorisés pour l'année 2010.

L'appréciation des ressources se fait dans les mêmes conditions que pour le prêt à 0 %.
Ainsi, le montant des ressources à prendre en compte s'entend du revenu fiscal de référence de l'emprunteur auquel est ajouté le cas échéant celui ou ceux de la ou des autres personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt à 0 % à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur.
Pour les offres de prêt émises entre le 1er janvier et le 31 mai, les ressources à prendre en compte sont les revenus fiscaux de référence de l'avant-dernière année précédant l'offre de prêt (année n-2).
Pour les offres de prêt émises entre le 1er juin et le 31 décembre, les ressources prises en considération pour l'octroi du prêt à 0 % sont celles de l'année n-1.

Par ailleurs, en cas de modification du foyer fiscal intervenue au cours de l'année de référence, le revenu fiscal de référence est corrigé.

Les modifications du foyer fiscal visées sont les suivantes :

• époux séparés de biens et ne vivant pas sous le même toit ;
• époux en instance de séparation de corps ou de divorce ayant été autorisés à avoir des résidences séparées ;
• abandon du domicile conjugal par l'un ou l'autre des époux, chacun disposant de revenus distincts ;
• décès de l'un des conjoints ;
• fin du PACS ;
• mariage ;
• conclusion d'un PACS.

La modification concernée doit être intervenue au cours de l'année n-2 (pour les offres de prêt émises entre le 1er janvier et le 31 mars d'une année n) ou au cours de l'année n-1 (pour les offres émises entre le 1er avril et le 31 décembre d'une année n).
Pour les cinq premiers cas de modification du foyer fiscal, si l'avis d'imposition permet d'individualiser les revenus de l'emprunteur, les seuls revenus de l'emprunteur sont pris en compte.
Si l'individualisation n'est pas possible : le montant total des revenus de l'emprunteur à prendre en compte est égal à la somme des revenus faisant l'objet d'une imposition commune et de la totalité des revenus faisant l'objet d'une imposition séparée.
Pour les deux derniers cas (mariage ou conclusion d'un PACS), le montant total des revenus de l'emprunteur à prendre en compte est égal à la somme des revenus faisant l'objet d'une imposition séparée puis commune.

Caractéristiques des aides locales ouvrant droit à la majoration du prêt à 0 %

Pour donner lieu à la majoration du prêt à 0 %, l'aide doit être attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement.

Plus précisément, il peut s'agir d'une aide accordée par une commune, un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre (communauté de communes, d’agglomération ou communauté urbaine), un département, une région, un syndicat (intercommunal, interdépartemental ou autre) un département et une commune, plusieurs communes ne constituant pas un établissement public de coopération intercommunale...

L'aide doit obligatoirement prendre la forme :

• soit d'une subvention ;
• soit d'une bonification permettant l'octroi d'un prêt ne portant pas intérêt ou portant intérêt à un taux réduit par rapport aux conditions du marché ;
• soit d'une mise à disposition par bail emphytéotique ou bail à construction du terrain d'implantation du logement moyennant un loyer ou une redevance qui n'excède pas 15 euros par an.

Le bail emphytéotique (ou contrat d'emphytéose) est une convention aux termes de laquelle l'une des parties consent un droit réel immobilier spécial d'une durée au moins égale à 18 ans mais qui ne peut exéder 99 ans. Il confère au preneur un usage et une jouissance de la chose louée plus complet que dans le louage ordinaire.

Le bail à construction est un bail par lequel le preneur s'engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. Il est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Pour mémoire, son régime a été assoupli par la loi portant engagement national pour le logement (art. 31) quant à sa durée pour permettre au preneur de devenir propriétaire du terrain avant 18 ans. Depuis le 17 juillet 2006, lorsque le bail prévoit une possibilité d'achat du terrain par le preneur dans le cadre d'une opération d'accession sociale à la propriété à des bénéficiaires autres que les locataires HLM, et que le preneur lève l'option, le bail prend fin à la date de la vente.

Pour les deux premières formes d'aides, le montant de la subvention accordée ou le coût de la bonification supporté par la collectivité locale doit être supérieur ou égal au seuil suivant :

Dès lors qu’elles bénéficient finalement à l’accédant, ces aides sont recevables, qu’elles soient directes ou indirectes.
Par conséquent, les subventions versées par une collectivité locale à un opérateur, public ou privé, chargé de reverser la subvention à l’accédant, sont recevables.
Il en est de même pour une subvention versée au bénéfice d’un accédant par une collectivité à l’opérateur public ou privé qui vend le logement à l’accédant. Dans ce cas, l’aide ne sera toutefois recevable que si elle remplit les conditions suivantes : caractère individuel de la subvention, mention expresse de son montant et de sa provenance dans l’acte de vente et son imputation en déduction du prix de vente public du logement.

Les aides suivantes sont également recevables :

• les subventions versées à des accédants par un établissement public, une association ou toute autre personne morale dépendant d’une collectivité pour le compte de cette collectivité, dès lors que cette dernière les prend intégralement à sa charge ;
• les bonifications versées à un établissement de crédit ou à un autre organisme habilité à délivrer des crédits en application de l’article L. 511-6 du code monétaire et financier, lui permettant de délivrer à l’accédant un prêt ne portant pas intérêt ou portant intérêt à un taux réduit par rapport aux conditions du marché (la condition du taux réduit de l’intérêt par rapport aux conditions du marché est supposée remplie dès lors qu’est effectuée le versement d’une bonification en vue de réduire le taux d’intérêt) ;
• la mise à disposition, par bail emphytéotique ou bail à construction, du terrain d’implantation du logement par une collectivité au profit d’un opérateur, public ou privé, chargé de transférer le bail à l’accédant (éventuellement après la réalisation de travaux de viabilisation ou la construction d’un logement).

Ces aides peuvent être recevables, qu’elles soient accordées automatiquement, dès lors que l’emprunteur satisfait les critères posés par la collectivité, ou consenties à un nombre limité de ménages qui satisfont à ces critères.

Certaines aides sont néanmoins exclues, il s’agit de celles accordées sous les formes suivantes :

• subventions versées globalement par une collectivité à un opérateur pour faciliter la réalisation de logements en accession sociale ;
• vente de terrains d’assiette du logement à un prix inférieur au prix du marché ;
• prise en charge de travaux de viabilisation du terrain d’assiette  du logement ;
• exonérations ou abattements portant sur la fiscalité locale induite par la construction du logement ;
• prise en charge du déficit d’une opération d’aménagement ;
• encadrement des tarifs de vente des terrains ou des charges foncières en fonction de leur objet ;
• prêt sans intérêt ou à taux réduit accordé directement à l’accédant par une collectivité.  

Si l'emprunteur bénéficie de plusieurs aides sous la forme de subvention ou de bonification, le dépassement du seuil susvisé est apprécié en prenant en compte le total de ces aides.
C'est à l'emprunteur qu'il revient d'apporter la preuve de l'octroi de l'aide de la collectivité territoriale ou du groupement de collectivités territoriales et, le cas échéant du dépassement du seuil mentionné ci-dessus au moyen d'une attestation établie par la collectivité ou le groupement de collectivités territoriales concerné.
L'attestation doit être conforme à un modèle figurant en annexe IV à l'arrêté du 23 décembre 2006. Elle porte le cachet de la collectivité et la signature de son représentant.
L'attestation précise l'identité du bénéficiaire de l'aide, l'adresse du projet d'accession, la forme, et le cas échéant, le montant de l'aide à l'accession sociale à la propriété.

La collectivité ou le groupement de collectivités territoriales peut donner mandat à une autre personne morale d'établir pour son compte une telle attestation. Dans ce cas, l'emprunteur doit fournir à l'appui de sa demande de prêt, une attestation par la personne morale mandatée, conformément à un modèle (annexe V de l'arrêté du 23.12.06) ainsi que le mandat qui doit contenir des articles conformes au modèle figurant en annexe VI du même arrêté.

Les caractéristiques financières de la majoration du prêt à 0 %

Le montant de la majoration du prêt à 0 % est le suivant :

Le classement des communes dans les zones A, B ou C résulte de l'<link fileadmin anil textes_officiels arrete le téléchargement du>arrêté du 29.4.09 : JO du 3.5.09.

La majoration s'ajoute au montant de base du prêt à 0 %¹.

La ou les majorations (ZUS, ZFU et "Bâtiment basse consommation") ne peuvent avoir pour effet de porter le montant total du prêt à 0 % et du ou des autres prêts, d'une durée supérieure à deux ans, concourant au financement de l'opération au-delà du coût total de l'opération.

Pour mémoire, le coût total de l'opération comprend, toutes taxes comprises :

• la charge foncière ou la charge immobilière y compris les honoraires de géomètre et les taxes y afférentes, à l'exclusion des frais d'acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ;
• les honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur ;
• le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ;
• les frais relatifs à l'assurance de responsabilité (Code des assurances : art. L. 241-1) ou à l'assurance dommages-ouvrage (art. L. 241-2) ;
• certaines taxes afférentes à la construction :
  • taxe locale d'équipement (CGI : art. 1585 A) ;
  • en Ile de France, taxe complémentaire à la TLE (CGI : art. 1599 octiès) ;
  • taxe pour le financement des CAUE (CGI : art. 1599 B) ;
  • taxe spéciale d'équipement perçue dans le département de Savoie (CGI : art. 1599 OB) ;
  • taxe départementale des espaces naturels sensibles (Code de l'urbanisme: art. L. 142-2).

Conditions de remboursement du prêt à 0 % avec majoration (offres émises entre le 15.1.09 et le 31.12.09)

Les conditions de remboursement du prêt à 0 % et de sa majoration sont aménagés pour tenir compte du nouveau dispositif de majoration du prêt à 0 %.

Logement neuf avec majoration ENL (ou en ZFU ou ZUS)

Départements d'Outre-Mer

Dans les DOM et dès lors que le ménage justifie de ressources très  modestes inférieures ou égales à 60 % des plafonds de ressources  de la zone B, la durée de remboursement du PTZ  est allongée de trois ans par rapport aux durées indiquées dans les tableaux ci- dessus (CCH art R 318.26).

Date d'application du nouveau dispositif

La majoration du prêt à 0 % concerne les offres de prêt émises entre le 1.1.07 et le 31.12.12.

1. Le montant du PTZ (sans la majoration) appelé "montant de base de l'avance" est égal (pour les offres de prêt émises entre le 15 janvier 2009 et le 31 décembre  2010)  au plus petit des deux calculs suivants :

• 100 % du montant du ou des autres prêts, d'une durée supérieure à deux ans, concourant au financement de l'opération. Les prêts familiaux qui font l'objet d'un acte notarié sont pris en compte.
• 30 % du coût de l'opération pris en compte dans la limite d'un prix maximal qui varie en fonction de la taille de la famille, de la localisation géographique du logement et du caractère neuf ou ancien de l'opération.
• Ce taux est porté à 40 % dans les zones franches urbaines et dans les zones urbaines sensibles (CCH : art. R. 318-8)

• Lire l’analyse juridique n°2010-01 sur les offres de prêt PTZ émises en 2010 (logements neufs)
• Lire l'analyse juridique n° 2009-16 relative à la majoration du prêt à 0 % pour les logements neufs bénéficiant du label "Bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005"