La fiscalité liée à l'urbanisme

Fiscalité
(Taxes, participations et impôts locaux)
loi ENL du 13.7.06 : JO du 16.7.06

TLE / majoration des valeurs forfaitaires (ENL : art. 25 / CGI : art. 1585 D)

La taxe locale d'équipement se calcule en multipliant le taux de la TLE par la valeur de l'ensemble immobilier ; cette dernière est fonction des mètres carrés de surface hors œuvre nette, multipliée par une valeur forfaitaire définie en fonction de la catégorie de l'immeuble.
Ces valeurs forfaitaires sont modifiées pour tenir compte des effets inattendus d'une précédente réforme opérée par la loi SRU du 13 décembre 2000, laquelle avait substantiellement réduit le montant de ces valeurs forfaitaires en matière de logement. En effet, le manque à gagner induit par cet allègement en faveur du logement a conduit certaines communes à favoriser la construction de bâtiments à usage industriel ou de bureaux, plus rentables pour les finances communales.
Afin d'encourager les maires à participer à l'effort de construction de logements, les valeurs forfaitaires sont globalement réévaluées et à compter du 1er janvier 2007, elles s'établiront de la manière suivante :

A noter, les logements foyers conventionnés APL (CCH : L. 351-2-5°) et les résidences hôtelières à vocation sociale (CCH: L. 631-11) sont désormais assimilés à des logements sociaux pour le calcul de la TLE.

Taxe forfaitaire / terrains rendus constructibles (ENL : art. 26 / CGI : art. 1529 et 1379 II)

Le classement d'un terrain en zone constructible implique de lourdes conséquences financières pour les communes, qui doivent financer les équipements publics accompagnant cette ouverture. Dans le même temps, ce classement entraîne pour le propriétaire une plus-value parfois très importante, pouvant aller jusqu'à 100 fois le prix initial.
C'est pourquoi il est apparu légitime d'instituer une taxe forfaitaire permettant de restituer aux communes une partie de la plus-value engendrée par l'ouverture d'un terrain à l'urbanisation.
Contrairement à l'imposition des plus-values immobilières perçues par l'Etat au titre de l'impôt sur le revenu, et afin d'éviter toute confusion avec elle, cette nouvelle taxe forfaitaire est assise sur les deux tiers du prix de vente du terrain. Le taux de la taxe est fixé à 10 % ; ce qui revient à taxer la première mutation d'un terrain devenu constructible à hauteur de 6,6 % du prix de vente.
Cette taxe est librement instituée sur délibération du conseil municipal.
Elle s'applique aux terrains cédés par les personnes physiques et les sociétés de personnes (société civile immobilière et société en nom collectif) soumises à l'impôt sur le revenu.
La taxe s'applique à la première mutation à titre onéreux d'un terrain nu, qui a été rendu constructible du fait de son classement par un plan local d'urbanisme dans une zone urbaine, ou à urbaniser ouverte à l'urbanisation, ou par une carte communale dans une zone constructible.

Sont exonérés de cette nouvelle imposition :

• les terrains bâtis ;
• les terrains qui constituent les dépendances de l'habitation du cédant ;
• les terrains échangés dans le cadre d'opérations de remembrement ;
• les terrains dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 euros ;
• les terrains qui sont cédés avant le 31 décembre 2007 à un organisme de logement social ;
• les terrains cédés avant le 31 décembre 2007 à une collectivité locale prenant l'engagement de les rétrocéder dans le délai d'un an à un bailleur social ;
• les terrains classés constructibles depuis plus de dix-huit ans ;
• les terrains pour lesquels le prix de cession est inférieur au prix d'acquisition effectivement acquitté par le cédant multiplié par trois.

Le prix de cession et le prix d'acquisition sont calculés selon les mêmes règles que pour les plus-values immobilières.
La taxe est déclarée et acquittée à la conservation des hypothèques.
La délibération du conseil municipal instituant la taxe sera applicable aux cessions réalisées à compter du premier jour du troisième mois qui suit la date à laquelle cette délibération est intervenue. Elle est notifiée aux services fiscaux au plus tard le premier jour du deuxième mois qui suit la date à laquelle elle est intervenue. A défaut, la taxe n'est pas due.

TFPNB / terrains constructibles / faculté de majorer la valeur locative (ENL : art. 24 / CGI : art. 1396)

Le montant de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) s'obtient en multipliant la valeur locative cadastrale d'un terrain (diminuée d'un abattement de 20 %) par les taux fixés par les collectivités territoriales. Le produit de cet impôt est relativement maigre du fait de la faiblesse de ces valeurs locatives qui n'ont pas été révisées depuis 1980.
Afin de lutter contre la rétention foncière, les communes pourront, par délibération du conseil municipal, majorer la valeur locative cadastrale des terrains constructibles situés dans les zones urbaines délimitées par une carte communale, un plan local d'urbanisme ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé d'une valeur forfaitaire de 0,50 €, 1 €, 1,50 €, 2 €, 2,50 € ou 3 €.
Par cette aggravation de la fiscalité, l'objectif est d'inciter les détenteurs de foncier constructible à construire ou à s'en séparer au profit de personnes ayant l'intention de construire. A défaut, ces ressources supplémentaires aideront les maires à mettre en œuvre la politique d'urbanisation souhaitée pour leur commune.
Afin d'éviter que la TFPNB ne prenne un caractère " confiscatoire ", la majoration de la valeur locative cadastrale ne pourra excéder 3 % d'une valeur forfaitaire moyenne au m² définie par décret (à paraître) et représentative de la valeur moyenne du terrain selon sa situation géographique.

Un certain nombre de terrains ne peuvent être soumis à cette majoration, il s'agit :

• des terrains appartenant aux établissements publics fonciers locaux ou d'Etat (code de l'urbanisme : L. 321-1 et L. 324-1) ;
• des terrains classés depuis moins d'un an dans les zones urbaines délimitées par une carte communale, un plan local d'urbanisme ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé ;
• des terrains situés dans le périmètre d'une zone d'aménagement concerté ou pour lesquels un permis de construire, un permis d'aménager ou une autorisation de lotir a été obtenu ; toutefois, la majoration est rétablie rétroactivement en cas de péremption du permis de construire, du permis d'aménager ou de l'autorisation de lotir ;
• des parcelles supportant une construction passible de la taxe d'habitation.

Enfin, on relèvera que la surface retenue pour le calcul de la majoration est réduite de 1000 m², ce qui revient à ne pas appliquer la majoration aux parcelles de moins de 1000 m².
Ces dispositions s'appliqueront pour la première fois aux impositions établies au titre de l'année 2007.

Imposition des plus-values immobilières / exonération (ENL : art. 15 / CGI : art. 150 U)

Les cessions de biens immobiliers bâtis ou non bâtis consenties par des particuliers à des bailleurs sociaux, entre le 28 juillet 2005 et le 31 décembre 2007, sont exonérées d'impôts.
On entend par bailleurs sociaux :

• les organismes d'habitations à loyer modéré ;
• les sociétés d'économie mixte gérant des logements sociaux ;
• les organismes sans but lucratif et les unions d'économie sociale, agréés par le préfet.

A compter de la date d'entrée en vigueur de la loi ENL et jusqu'au 31 décembre 2007, les ventes conclues avec une collectivité territoriale prenant l'engagement de rétrocéder le bien dans un délai d'un an à un bailleur social sont également exonérées d'impôt au titre de la plus-value.
En l'absence de transfert dans le délai d'un an, c'est la collectivité territoriale qui en supporte les conséquences et qui devra rembourser à l'Etat, l'impôt qui aurait dû être acquitté par le vendeur.